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  • [부동산 경매 이야기] 지하철 신설노선과 상권변화

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  • 글쓴이 : 춘천교차로
  • 13.11.11 09:16:10
  • 조회: 545

 

보통 아파트나 토지와 같은 부동산은 신설 지하철 노선이 발표되면 발표시점에 가격이 상승하고, 착공 시에 또 한번 가격이 오르고, 마지막으로 개통시 가격이 또 오른다고 하며 이것을 ‘3승법칙’이라 말한다. 아파트나 토지와 같은 부동산은 3승법칙에 의하여 지금까지 가격이 오르는 것이 확인되었다.

 

하지만 상가는 주거용부동산이나 토지와 다르게 ‘3승법칙’이 그대로 적용되지 않는다.

 

일단 상가는 신설 지하철 노선이 발표되면 기대심리에 의하여 지하철역이 생기는 인근 지역의 상가 가격은 조금 상승한다. 하지만 호가만 올라가지 실제 매매에서는 상승한 가격으로 처분이 잘 안된다. 상가를 매수하려고 하는 투자자는 일반적으로 임대수익을 계산하여 투자를 하는 것이 상식이다. 그리고 신설 지하철 노선이 발표 되었다고 해서 장사하고 있는 임차인의 매출 증가가 있는 것은 아니므로 상가소유자가 임대료를 올리지 못하고, 임대료를 아직 올리지 못했기 때문에 매도 시에도 매도가를 거의 올리지 못하게 된다. 즉 발표만 했지 상가 가치가 상승할 실질적인 요인이 없다는 것이다.

 

그 다음 착공 시에도 상가 가격은 올라가지 않는다. 그 이유는 신설 지하철은 공사기간이 보통 5~6년 정도 소요되는데 공사 기간 동안 오히려 지하철 공사로 인한 소음, 먼지, 인도폭 축소, 소비자들의 동선 변화 등으로 인하여 임차인의 매출이 줄어드는 경우가 있을 뿐만 아니라 아직 실질적인 상가가치가 상승할 요인인 임대료 상승이 없기 때문이다. 따라서 공사기간 중에 매출 증가가 없고, 매출증가가 없으므로 임대료도 변동 없고, 매도가도 거의 변화 등이 없다고 할 수 있다. 다만, 개통되기 1~2년 전에 기대심리로 인하여 상가가격이 상승하게 되고 상승된 가격으로 처분이 가능하다.

 

마지막으로 지하철 개통시 상가 가격은 대폭 상승한다. 신설 지하철이 개통되면 일반적으로 교통 편리성으로 인하여 역 인근에 있는 상가들 앞으로 유동인구가 증가하게 되고, 유동인구가 증가하면 매출이 증가하면 임대료를 올리고, 임대료가 오르면 임대수익률이 높아지게 되므로 매도가도 같이 상승하게 된다.

 

다시 말하면 상가는 아파트나 토지에 적용되는 3승법칙이 그대로 적용되지 않는다.
따라서 지하철이 신설되는 지역에 있는 상가를 투자할 때에는 어느 시점에 투자를 하고 언제 처분해야 하는지 계획을 세울 필요가 반드시 있다. 지금까지 경험칙상 착공 시기부터 1~2년 된 시점에 투자한 후 개통시기에 맞추어 처분하는 것이 가장 큰 수익을 낼 수 있는 것으로 판단되어진다.

 

그리고 지하철역이 없을 때는 유동인구가 많아 장사가 잘 되다가 지하철역 개통으로 인하여 오히려 유동인구가 줄어드는 특이한 경우가 있으므로 투자시 주의를 해야 한다.

 

예를 들면 한 상가가 사거리 코너에 있고 앞에 횡단보도가 있어 유동인구가 상당히 많아 임대료도 높고 권리금도 높게 형성되어 있었다. 그런데 지하철 신설로 인하여 지하철역이 사거리에 생겼다. 얼핏 생각하면 지하철역이 신설되면 유동인구가 증가하고, 매출도 증가하고, 임대료 상승과 더불어 상가가치도 상승할 것으로 생각될 것이다. 그러나 상가하고 떨어진 곳에 지하철역 출구가 생겨 오히려 유동인구가 줄어들고 매출도 감소하여 임대료가 다소 하락하는 상가가 상당수 있다. 보통 지하철 역 출구는 사거리 코너에 생기는 것이 아니라 사거리에서 20미터에서 30미터 정도 떨어진 곳에 생기기 때문이다. 그러면 소비자들의 동선이 바뀌어 유동인구가 줄어들게 된다. 경우에 따라서 있던 횡단보도도 없어지는 경우도 있다. 따라서 지하철역이 신설되는 곳에서는 코너에 있는 상가보다 오히려 코너에서 20미터에서 30미터 떨어진 곳에 있는 상가를 투자하는 것이 투자수익이 더 나올 수도 있는 것이다.

 

 

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