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  • [부동산 경매 이야기] 주택임대차보호법상의 확정일자제도와 전세권설정등기의 차이점

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  • 글쓴이 : 춘천교차로
  • 13.06.03 08:46:11
  • 조회: 451

 

전세권설정등기는 「민법」의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정되는데 반하여, 확정일자제도는 1989년 12월 30일부터 시행된 「주택임대차보호법」의 개정규정에 의하여 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 제도라는 점에 근본적인 차이점이 있다. 구체적인 차이점을 다음과 같다.

 

첫째, 확정일자제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 동사무소에서 확정일자를 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제 거주(입주)할 것을 그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있는데  반하여, 전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 주민등록전입신고나 실제 거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하게 이용할 수 있다.

 

둘째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야 하지만, 전세권설정등기를 할 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.
셋째, 주택임대차보호법상의 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이 경매 처분시 건물과 토지 지분 모두에 있어서 배당을 받을 수 있는 반면에 단독주택에 단지 전세권설정만 했을 경우에는 건물부분에서만 배당을 받을 수 있고, 토지 부분에서는 배당을 받지 못해 전세금을 다 받을 수 없는 점에 주의해야 한다. 다만 현재 집합건물은 아파트의 경우는 단지 전세권설정등기만 된 경우에는 토지와 건물 부분 모두에 대해서 배당을 해주고 있다.

 

넷째, 전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후  그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여 (주택임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우에도 그 등기에 경매신청권은 부여되지 있지 않음), 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사집행법의 담보권실행등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다. 다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대해서는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청을 할 수 없다.

 

다섯째, 확정일자제도는 등기소나 공증인사무실 또는 동사무소에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속, 간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여, 전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며, 그 비용 또한 확정일자를 받는데 비하여 많은 비용이 소요 된다.

 

 

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