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  • [부동산 경매 이야기] 재개발 지역 주택 투자 노하우

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  • 글쓴이 : 춘천교차로
  • 12.11.12 12:10:53
  • 조회: 307

 

1. 재개발주택이란?

 

재개발사업이란 노후·불량주택(단독, 공동주택)을 도시재개발법령에서 정한 절차에 따라 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 사업을 의미하는 것으로, 재개발주택이란 통상 주택재개발사업 지역에 포함되는 주택을 의미합니다.

 

2. 재개발사업 진행과정

 

재개발사업은 다수의 토지소유자와 임차인 등 이해관계인이 참여하여 시행되는 것으로, 통상 장기간이 소요되는 문제점이 있으므로, 재개발주택투자자는 재개발사업의 진행과정을 숙지하고, 각 단계에 알맞은 투자전략을 수립해야 합니다. 특히, 재개발사업은 짧게는 5~8년, 길게는 20~30년이 소요되는 사례도 있으므로 안정적 투자계획의 수립이 필요합니다. 통상 재개발사업은 재개발추진위원회 구성 → 구역지정 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분 → 준공검사 → 청산 및 조합해산의 7단계를 걸쳐 진행되는 것이며, 보다 상세한 사업절차는 도시재개발법을 참조하시기 바랍니다.

 

3. 재개발주택 투자의 장점

 

첫째, 주택청약통장과 상관없이 서울 도심 인근지역에 아파트를 마련할 수 있습니다.
둘째, 비교적 소액투자가 가능하기 때문에 목돈을 들이지 않고 내집마련을 하는 사람에게 유리합니다.
셋째, 건축된 아파트보다는 상대적으로 가격이 싸고 투자 위험도 적은 편입니다.
넷째, 재개발주택을 가진 재개발조합원은 일반분양 방법에 비해 아파트의 동호수 배정이 유리한 편입니다.

 

4. 재개발주택 투자의 유의사항

 

① 재개발구역 지정고시가 된 지역에서 재개발주택을 구입할 경우에는 해당 토지의 토지이용계획확인서에 재개발구역으로 명시되어 있는 지를 확인해야 합니다.
② 재개발구역 지정 이전의 사업추진 초기지역의 경우에는 주민의 동의상황을 조합추진위원회나 구청의 재개발과에 확인하여 투자기간이 장기화 될 수 있는지 여부를 확인해야 합니다.
③ 재개발조합원에 대한 아파트 평형배정은 토지 면적이 아니라 조합원이 보유한 주택의 감정평가액 순으로 결정되는 점을 감안하여 구입대상 재개발주택을 선택해야 합니다.
④ 재개발사업으로 인해 각 조합원이 부담해야 할 추가부담금은 관리처분계획이 고시되기 이전까지는 확정되는 것이 아니므로, 관리처분계획 고시 이전에 구입하는 투자자는 추가부담금이 변동될 가능성이 있다는 점을 감안한 투자를 해야 합니다.
⑤ 주택의 철거로 인해 이주비를 지급 중이거나 이주비를 지급한 지역에서는 이주비 승계여부를 조합에 확인해야 합니다.
⑥ 투자시점 선택을 선택할 경우, 통상철거 90% 시점에 가격이 가장 높고, 평가액과 비례율이 공개되면서 하락하는 경향이 있음을 유의해야 합니다.
⑦ 총 건립세대 중 일반분양 분의 비율이 높은 지역을 선택하는 것이 유리하며, 조합원 비율이 50% 이하인 곳이 유리합니다.
⑧ 재개발주택의 구입목적을 명확히 해야 합니다. 투자목적이라면 사업초기에 지분을 구입해야 하며, 입주목적이라면 평가액과 비례율이 공개된 지역을 선택하는 것이 바람직합니다.
⑨ 재개발주택의 경우 시공사나 이주비 지급액수에 따라 해당 구역의 재개발주택의 시세가 달라지는 점에 유의해야 합니다.

 

 

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