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  • [부동산 경매 이야기] 농지 투자시 유의할 점 - 농지전용의 이해

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  • 글쓴이 : 춘천교차로
  • 12.10.15 09:41:51
  • 조회: 828

 

‘농지의 전용’이란 농지를 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배 등 농업생산 외의 목적에 사용하는 것을 말한다. 쉽게 말하면 농지에다 농사를 짓지 않고 다른 용도로 이용하는 것을 농지의 전용이라고 한다.

 

예를들어 농지를 하나 사서 그 위에다 주택을 짓는 경우 등이 농지의 전용에 해당된다.

 

농지의 전용문제는 농지 투자에 있어서 아주 중요한 요소이다. 어떤 농지가 하나 있을 때 그 농지가 투자 대상으로 적합한지 아닌지를 판단하는 1차적인 요소가 바로 해당 농지가 ‘전용’(용도전환)이 얼마나 용이한 지를 알아야 한다. 당연히 전용이 더 쉬울수록 투자대상으로서 좋은 농지이다. 이를 좀더 자세하게 살펴보자.

 

농지의 가격이 상승하게 되는 가장 직접적인 요인은 용도전환 즉, ‘농지의 전용’이다. 왜 그런지 살펴보자. 토지의 가격은 용도에 따라 달라진다. 같은 토지라도 어떤 용도로 이용하느냐에 따라 가격이 달라진다.

 

참고로 감정평가에서의 토지의 분류를 좀 살펴보자. 토지의 가격을 평가하는 감정평가에서는 토지를 용도에 따라 크게 임지, 농지, 택지 세가지로 분류한다.

 

토지를 용도에 따라 분류한 목적은 토지의 가격평가를 보다 쉽게 하기 위해서이다.

그런데 토지의 용도는 임지보다는 농지가 또 농지보다는 택지가 더 생산적인 용도로 본다. 따라서 하나의 토지가 임지일 때 보다는 농지일 때가 또 농지일 때 보다는 택지일 때가 더 가격이 높아진다.

 

요약하면, 농지가 농지의 용도에서 택지의 용도로 전환이 되면 (이를 ‘농지의 전용’ 이라고 한다). 가격이 상승한다는 것이다. 그래서 농지에서 있어서는 전용기 가능한가 혹은 전용이 얼마나 쉬운가 하는 것이 그 농지의 가격을 결정하게 되는 것이다.

 

그런면 어떤 농지가 상대적으로 더 ‘전용’이 쉬운가? 이것을 좀 알아보자.

 

농지는 크게 두가지로 나누어 진다. 농지에는 ‘농업진흥지역의 농지’(예전의 절대농지)와 ‘농업진흥지역 이외의 농지’(예전의 상대농지)가 있다.

 

농업진흥지역의 농지는 그야말로 ‘우량한 농지’이다. 농업진흥지역 안에 있는 농지는 농업용으로는 아주 좋은 농지에 해당한다. 그래서 이 지역의 농지는 개발이 금지된다. 따라서 농업진흥지역안의 농지는 그만큼 농지의 전용이 어렵다.

 

농지의 전용이 어렵다는 것은 해당 농지를 농사외의 다른 용도로 이용하기가 어렵다는 것이다. 따라서 이러한 농지는 가격 상승이 그리 많지 않다. 그래서 농업진흥지역의 농지는 특별한 경우가 아니고는 투자대상으로는 적절하지 않다.

 

이에 비하여 농업진흥지역 이외의 농지는 농업용으로는 그리 좋은 농지가 아니다. 그래서 농업진흥지역이외의 농지는 개발이 가능하다. 농지의 전용이 농업진흥지역의 농지보다 상대적으로 더 쉽다. 농지를 농사외의 용도로 사용하는 것이 가능하다는 것이다.

 

그러므로 농업진흥지역 이외의 농지는 상대적으로 가격상승이 더 높다. 그래서 일반적으로 투자대상이 되는 농지가 바로 농업진흥지역 이외의 농지이다.

 

 

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