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  • [부동산 경매 이야기] 수익형부동산인 오피스텔 투자시 유의할점

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  • 글쓴이 : 춘천교차로
  • 11.03.30 08:25:52
  • 조회: 1969

 

연일 상종가를 내달리는 전세가 상승 여파와 1인 가구 증가, 대학 입학철을 맞아 저가의 전세물건을 찾기 쉽지 않다. 이렇다보니 소자본 투자로 소형 오피스텔을 매입하여 매월 임대료를 받는 소규모 임대사업을 시작하려는 사람이 늘고 있다. 부동산거래 침체기가 당분간 지속되리라는 전망과 함께 주거용부동산 대신 저렴한 오피스텔을 매입해 안정적인 수익을 거두고자 하는 소액투자가 활발하다.

 

오피스텔(OFFICETEL)이란 OFFICE+HOTEL의 합성어로 주거기능과 업무기능이 합쳐진 새로운 공간으로, 아파트와 같이 한 채의 건물에 수백 개의 공간으로 분할되어 분양되고 있다. 보통 오피스텔은 200실을 기준으로 소형과 대형으로 구분되고 있으며, 대형 오피스텔의 경우에는 쇼핑과 위락 시설을 함께 건설하여 신 개념의 주거공간을 형성하고 있는 추세이다. 특히 오피스텔은 전세가 상승 여파와 1인 가구 증가, 신혼부부, 도심지 및 교통이 편리한 역세권 주변에 위치함에 따라 점차 수요가 늘고 있는 추세이다.

 

투자용 부동산으로서의 오피스텔은 주거와 업무를 겸할 수 있으면서도 1가구 2주택에 해당하지 않으며, 청약자격에 제한이 없고, 대부분 교통여건과 입지가 좋은 곳에서 분양되는 장점을 가지고 있다. 또한, 10평 미만의 소형평형도 많이 있어 수천만 원의 비교적 적은 금액으로도 투자할 수 있는 상품이기도 하다. 반면에 아파트에 비해 관리비가 2, 3배가량 높으며, 분양면적 대비 전용면적이 적은 단점이 있다. 또한, 아파트와는 달리 적은 규모의 평형도 취득세와 등록세, 농특세를 모두 부담해야 하며, 오피스텔은 한 채만 임대해도 임대사업자로서 소득세를 부담해야 해야 하는 단점도 있다.

 

오피스텔 투자는 면밀한 지역 분석을 통해 확인하고 결정해야 된다.

 

첫째, 교통이 편리한 지하철 역세권에 위치한 오피스텔은 임대수요가 높다. 기타 사무실 밀집지역이나 대학가나 신혼수요가 많은 지역도 임대 수입을 높일 수 있는 지역입니다. 둘째, 오피스텔은 주거와 업무 기능이 복합된 것으로 양호한 주거환경을 갖추거나 전망이 점發發舫 지역에 입지한 오피스텔이 비교적 환금성이 높은 점을 유의해야 한다. 셋째, 최근 분양되는 오피스텔은 첨단설비 등 개별적인 특색을 가지고 있는 것으로, 오피스텔의 특색과 해당 지역의 특성이 조화를 이루어야 한다. 넷째, 매입하려는 오피스텔의 교통여건을 비롯해 수요층의 특성, 향후 발전가능성 등 지역적 특성을 면밀히 검토해야 한다.

 

오피스텔은 전용면적, 관리비 등 개별요인 분석을 수요자의 눈높이에 맞춰 검토해야 한다.

 

첫째, 대부분의 오피스텔은 아파트와는 달리 전용면적이 50∼60%에 불과한 것이 대부분이며 가능한 한 전용면적이 높은 오피스텔이 임대수입이나 매매가격을 높일 수 있다. 둘째, 보통 소형의 오피스텔이 중대형에 비해 임대 수요가 높아 환금성이 좋다. 셋째, 기존 오피스텔보다는 첨단 기능을 갖춘 오피스텔이 임대가 잘되며 환금성도 높다. 따라서 오피스텔을 구입할 경우에는 예상 입주자들이 원하는 부대시설과 주차시설이 잘 갖춰져 있는지도 검토해야 한다. 넷째, 보통 오피스텔은 아파트보다 관리비가 상당히 높은 것으로 알려져 있어 면밀히 검토하야 한다. 관리비가 낮은 오피스텔은 그만큼 임대료를 높게 책정할 수 있다.

 

오피스텔 투자 시 고려할 점은 시세 차익보다는 임대소득에 중점을 둬야 한다.

 

첫째, 오피스텔의 가격의 적정성을 검토하기 위해서는 분양가격을 전용면적으로 나눈 평당 가격을 기준으로, 다른 유사 규모 오피스텔과 비교하여 가격의 적정성을 확인해야 한다.
둘째, 오피스텔은 주택이 아니므로 주택공제조합으로부터 분양보증을 받지 못해 시행업체가 부도나면 투자금 전액을 손해 볼 수 있으므로, 시공사와 시행사가 동일한지, 공사수행능력이 있고, 자금력이 충분한지 점검해야 한다.
셋째, 오피스텔의 주된 수요층은 사업가나 투자자이므로 일반 경기의 흐름을 면밀하게 검토하고 예측하여 투자시기를 선정해야 한다.
끝으로 색깔 있는 오피스텔을 선택해야 한다. 최근 건축되는 오피스텔들은 첨단 업무시설을 갖추고 나름대로 특색을 앞세워 폭넓게 수요를 창출하고 있으며 고유의 색깔을 지닌 오피스텔이 인기를 누리고 있어 환금성이 높은 것으로 판단된다.

 

 

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