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  • [부동산칼럼] 주택재개발사업

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  • 글쓴이 : 운영자
  • 12.12.20 09:46:31
  • 추천 : 0
  • 조회: 52696

도시 및 주거환경 정비사업 중 하나에 해당하는 주택재개발사업이란 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.


그러면 주택재개발 정비계획은 어떠한 대상지역에서 수립되는가?


「도시및주거환경정비법」시행령에 따르면 우선 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역.


두 번째, 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역.


셋째, 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역.


넷째, 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역을 대상으로 수립된다.


이러한 정비구역에서 사업을 시행하려면 원칙적으로 토지소유자의 조합을 설립하여야 한다.


그러나 반드시 설립해야 하는 것은 아니다. 예외적으로 천재지변 등의 사유가 있는 경우에는 시장·군수가 직접 시행하거나 지정개발자나 주택공사 등을 지정하여 시행하는 경우도 있기 때문이다.


조합을 설립하고자 하는 경우에는 정비구역지정·고시 후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 운영규정에 대한 토지등소유자(정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자)과반수의 동의를 얻어 추진위원회를 구성하여 시장·군수의 승인을 얻어야 한다.


승인을 받은 추진위원회의 역할은 정비사업 전문관리업자의 선정·설계자의 선정 및 변경·개략적인 정비사업 시행계획서의 작성·조합의 설립인가를 받기위한 준비업무, 그밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무 등을 할 수 있다.


또한 추진위원회는 조합설립인가를 받기 위한 토지등소유자의 동의를 받은 후 조합설립인가 신청 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 한다.


창립총회에서는 조합정관의 확정과 조합임원 및 대의원의 선임 및 그 밖에 필요한 사항으로서 회의목적 등 사전에 통지한 사항의 업무를 처리한다.


창립총회의 의사결정은 토지등소유자의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의한다. 다만, 조합임원 및 대의원의 선임은 창립총회에서 확정된 정관에서 정하는 바에 따라 선출한다.


토지등소유자는 운영에 필요한 경비를 운용규정이 정하는 바에 따라 납부하여야 하며, 추진위원회의 교체 및 해임을 요구할 수 있다.


추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 한다.


 인가받은 조합은 법인으로 하여 그 명칭을 ‘정비사업 조합’이라는 문자를 사용하여야 하며 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 등기함으로써 성립한다.


조합은 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원의 동의를 얻어야 한다.


사업시행자는 정비계획에 따라 세입자의 주거 및 이주대책, 기존주택의 철거계획서 등이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 시장·군수에게 사업시행인가를 받아야한다.


사업시행인가를 받은 정비사업은 주택재개발 사업추진절차 과정에서 정상에 도달하였다고 볼 수 있다.


특히 재개발투자 시 주목할 점은 재산평가액과 비례율에 따라서 성패가 결정되기 때문에 감정평가액이 높은 곳을 선택하여야 하며, 그 지역의 장단점과 호재·악재 등을 전문가 수준에서 파악하여 매입시점의 타이밍이 가장 중요한 포인트가 되겠다.

 

배영남

청암대 부동산 학과 교수

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