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  • [부동산칼럼] 환지처분(換地處分)

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  • 글쓴이 : 운영자
  • 12.12.04 09:55:08
  • 추천 : 0
  • 조회: 54930

시행자는 환지방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 마친 경우에는 지체없이 이를 공고하고 공사 관계서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.


이에 따라 토지소유자나 이해관계인은 공람기간에 의견서를 제출할 수 있으며, 시행자는 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.


그런 후 시행자는 지정권자에게 준공검사를 신청하여 준공검사를 받은 경우에는 60일 이내에 환지처분을 하여야 한다.

환지처분이란 시행자가 환지계획에 따라 공사를 완료한 후 종전의 토지에 관한 권리에 갈음하여 새로운 토지와 그 토지에 관한 권리를 교부하고 그 과정에서 발생하는 과부족분에 대하여 금전으로 청산(정리해서 끝내는 것)하는 처분을 말하며 환지처분을 하는 때에는 청산금을 결정하여야 한다.


다만, 본인의 신청 또는 동의에 의한 환지부지정이나 과소토지에 대한 환지부지정에 따라 환지대상에서 제외한 토지 등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다.


청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음날에 확정되며 청산금을 받을 권리나 징수할 권리를 5년간 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다.


그러면 환지처분으로 인하여 어떠한 효과가 나타나는가? 우선, 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고된 날의 다음날(0시)부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때(그날 24시)에 소멸한다.


두 번째, 행정상·재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속하는 것에 관하여는 환지처분에도 불구하고 종전의 토지에 존속한다.
따라서 토지수용을 위한 사업인정의 고시·토지수용의 재결, 용도지역·지구·구역의 지정, 출입금지의 가처분, 증거보전처분 등은 환지로 이전하지 아니한다.

 

그러나 조세체납에 따른 토지에 대한 가압류처분 등은 토지에 전속하는 것이 아니라 체납자인 사람에게 부과한 것이므로 환지로 이전한다.


셋째, 환지계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음날에 환지계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다.


이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.


넷째, 도시개발사업으로 임차권 등의 목적인 토지 또는 지역권에 관한 승역지의 이용이 증진되거나 방해를 받아 종전의 임대료·지료, 그 밖의 사용료 등이 불합리하게 되면 당사자는 계약 조건에도 불구하고 장래에 관하여 그 증감을 청구할 수 있다.


그러나 환지처분이 공고된 날부터 60일이 지나면 임대료·지료, 그 밖의 사용료 등의 증감을 청구할 수 없다.


여기에서 환지처분이 공고되면 시행자는 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청하여야 한다.

 

원칙적으로 환지처분이 공고된 날부터 등기가 있는 때까지는 다른 등기를 할 수 없지만 등기신청인이 확정일자가 있는 서류로 환지처분의 공고일 전에 등기원인이 생긴 것임을 증명하면 다른 등기를 할 수 있다.


그렇다면 환지처분이나 체비지 충당도 양도소득세 과세가 될까? 환지처분을 살펴보면 내 토지를 다시 돌려받는 것이다. 따라서 현행 양도소득세법에서는 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 양도로 간주하지 않는다. 결국 본 토지에 대한 양도소득세는 환지받은 토지를 양도하는 시점에 양도소득세를 부담하게 될 것이다.


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