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  • [부동산칼럼] 도시개발사업의 환지(換地)

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  • 글쓴이 : 운영자
  • 12.11.20 10:08:09
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  • 조회: 57665

도시개발사업이란 사업을 시행하기 위하여 지정ㆍ고시된 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 이러한 사업을 위하여 시행자는 다음에서 정하는 바에 따라 시행방식을 정한다.

 

첫째, 계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적인 조성과 공급이 필요한 경우에는 수용 또는 사용방식으로 정한다.

 

둘째, 대지로서 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환ㆍ분합, 그 밖의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치변경이 필요한 경우, 그리고 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우에는 환지방식으로 정한다.

 

셋째, 도시개발구역으로 지정하려는 지역이 부분적으로 수용 또는 사용방식 또는 환지방식에 해당하는 경우에는 혼용방식으로 정할 수 있다.


그러면 여기에서 환지(換地)란 무엇을 의미하는가? 환지란 바꿀 환(換), 땅 지(地)로서 토지를 맞바꾸어 주는 것이다.

 

따라서 환지방식은 도시개발사업의 전부 또는 일부를 도시개발사업에 관한 공사가 완료된 후 환지계획에 따라 종전의 토지에 갈음하여 새로운 토지를 교부하고 그 과부족에 대하여 금전으로 차액을 청산하는 것이다.

 

예컨대 환지방식으로 사업을 시행하려면 환지계획을 작성하여 종전의 토지와 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리ㆍ이용상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정한다.

 

이에 따라 환지방식은 적응환지를 원칙으로 하고 있지만, 시행자가 토지면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있을 경우로서 면적이 작은 토지는 과소 토지가 되지 아니하도록 면적을 증가하여 환지(증환지)를 정하거나, 환지대상에서 제외(환지부지정)할 수도 있고, 면적이 넓은 토지에 대하여는 그 면적을 감소하여 환지(감환지)를 정할 수 있다.

 

또한 사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분(입체환지)을 부여할 수 있다.


그렇다면 시행자는 어떻게 사업비용과 공공시설을 확보할 수 있을까? 여기서 시행자는 사업에 필요한 경비에 충당하거나 또는 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적(공공시설용지 확보)을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 ‘보류지’로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 ‘체비지’로 정하여 사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

 

이렇게 환지계획으로 정한 환지의 면적은 보통의 경우 종전의 면적보다 감소되는데, 이 면적감소를 감보(減步)라 한다. 이 감보분을 종전의 면적으로 나눈 값을 ‘감보율’ 또는 ‘토지부담율’ 이라하며 환지계획구역의 평균 토지부담률은 50%를 초과할 수 없다.

 

다만, 해당 환지계획구역의 특성을 고려하여 지정권자가 인정하는 경우에는 60%까지로 할 수 있으며, 환지계획구역 안의 토지소유자 전원이 동의하는 경우에는 60%를 초과하여 정할 수도 있다.


환지방식의 결점은 사업기간의 장기화ㆍ기반시설의 미비ㆍ토지이용계획의 비효율성 등의 문제가 있다. 그러나 사업시행자 측면에서 토지매입과 공공시설ㆍ공원ㆍ도로를 확보하는데 어렵지 않으며, 무엇보다 토지소유자의 입장에서 살펴보면 기존 토지소유자의 권리가 인정되면서 시행되므로 토지를 수용 당하거나 이사 가는 문제가 발생하지 않으면서 미개발된 시가지나 농지에서 새로이 조성된 택지를 마련하게 된다는 이점이 있다.

 

배영남

청암대 부동산 학과 교수

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