• [재태크/금융] 주택연금 가입하기 전에 대출·전세 해결하면 유리

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  • 글쓴이 : 자료제공 : 경향신문 [http://www.khan.co.kr]
  • 12.09.24 11:53:50
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“빚 있는 비싼 집보다 빚 없는 싼 집이 주택연금을 더 받아요.”

서울 영등포에 시가 5억8000만원 주택을 소유한 최모씨(69)는 최근 주택금융공사를 찾아 주택연금 상담을 받았다. 남편의 퇴직금 이외에는 별다른 수입이 없고 주택담보대출로 빌린 1억5000만원에 대한 대출이자가 부담스러웠기 때문이다. 그러나 기대했던 만큼 연금액이 많지 않았다. 최씨가 대출 없는 5억8000만원 집을 갖고 있다면 월 연금액은 193만원이 된다. 그러나 주택연금을 받기 위해서는 선순위 담보가 없어야 한다. 이 때문에 1억5000만원을 주택금융공사로부터 일시 인출금으로 없애야 하는데 이렇게 되면 연금액은 97만5000원 정도로 낮아진다. 빚은 집값의 4분의 1정도지만 연금액은 반토막 나는 셈이다.

부동산 가격 하락에 소득이 줄면서 노후대비가 충분하지 않았던 사람들을 중심으로 주택연금 가입자가 늘고 있다. 그러나 주택연금은 역모기론으로 엄밀히 말하면 대출금을 연금처럼 지급받는 구조다. 이 때문에 일시에 몫돈을 미리 당겨 쓰면 그만큼 ‘손해’를 보게 된다.


주택연금은 부부가 사망한 뒤 대출금을 정산해야 한다. 이 때 기준이 되는 가격이 보증잔액이다. 부부가 모두 사망한 뒤 집을 처분해 보증잔액을 갚고 남는 돈이 있으면 상속인이 상속받을 수 있다. 처분한 집값이 보증잔액에 미치지 않더라도 갚을 필요는 없다.

보증잔액은 월지급금과 대출액에 대한 이자, 그리고 일종의 보험료인 보증료 등을 집값상승률을 감안해 산출한다. 이자율은 매달 양도성예금(CD)금리+1.1%로 비교적 낮은 편이다. 보증금은 가입시 집값의 2%와 매월 대출잔액의 0.5%를 내야 한다. 그런데 월지급금 이외 이자나 보증료 등은 사후 정산이 원칙이다. 이를 제하면 매달 받는 연금액수가 줄어들기 때문이다.

그런데 문제는 이자를 내지 않다보니 이자에 이자가 붙는 월복리가 된다. 최씨처럼 일시에 1억5000만원을 빌리게 되면 그에 대한 이자도 복리로 쌓이게 되는 것이다. 결국 연금액도 줄고 보증잔액도 많아지게 된다.

실제 첫해 산정된 대출이자는 1097만원이 된다. 첫해 연금수령액 1170만원에 맞먹는다. 2년차 이자는 한해동안만 1250만원이 붙는다. 보증잔액도 시간이 갈수록 확대폭이 커져 1억8513만원, 5년 뒤에는 2억9700만원, 10년 뒤에는 4억8700만원이다. 12년 이후에는 보증잔액이 5억8000만원을 넘어가 집을 팔아도 상속할 재산이 없어진다.

그동안 최씨가 받은 연금지급액은 1억4000만원 정도에 불과하다. 결국 최씨는 “12년 동안 1억4000만원을 받고 5억8000만원짜리 집을 뺏긴다는 생각이 들었다”며 연금가입을 포기했다.

그렇다면 실제로 최씨가 집을 팔아 1억5000만원의 빚을 갚고 4억3000만원짜리 집을 산 경우를 가정해 보자. 우선 월 연금액은 143만원으로 늘어난다. 첫해 대출이자는 116만원이고 보증잔액은 2704만원에 불과하다. 보증잔액이 집값과 비슷해지는 해는 14년차(4억2600만원)이고 그동안 받은 연금액은 2억원이 넘게 된다.

결국 주택담보대출이 있거나 전세를 내준 집이라면 이를 먼저 해결하고 연금에 가입하는 게 훨씬 유리하다.

주택연금은 집값이 하락해도 연금액이 줄지 않는다는 게 장점이다. 주택 소유자와 배우자의 나이가 연금 신청일 현재 만 60세 이상이어야 신청이 가능하다.

예를 들어 주택 소유자가 65세라도 배우자의 나이가 59세 이하이면 신청이 불가능하다. 주택가격은 9억원 이하여야 하고 저당권·전세권·임대차 계약이 있으면 신청 대상에서 제외된다. 주택 가격은 한국감정원 시세와 국민은행 인터넷 시세를 기준으로 한다.

주택금융공사 관계자는 “주택연금은 연령별 기대수명을 기초로 해 설계됐는데, 대략 20년 정도를 손익분기점으로 보면 된다”면서 “상담받을 때 제시되는 연금산정이자율은 실제 대출이자율보다는 높기 때문에 사후 정산 때 보증잔액은 예상보다 적을 수 있다”고 말했다.


 

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