• [재태크/금융] 다운계약서 전혀 믿지 말자 - 알기쉬운 세금이야기

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  • 글쓴이 : 교차로협의회
  • 07.10.04 08:50:45
  • 조회: 258
화수분 씨는 얼마 전 서울의 한 아파트를 계약했다. 아파트의 매도인은 원래 다 그런 거라면서 다운계약서를 요구했다. 화수분 씨는 솔직히 다운계약서를 써줘야 되는지, 말아야 하는지 잘 모르겠고 왠지 불안한 생각이 들었다.

세금이란 돌고 도는 것
2006년 1월 1일부터는 토지 또는 주택을 매매한 경우에는 계약 체결일로부터 30일 이내에 실지거래가격으로 부동산 소재지 관할 시·구·구청에 신고해야 한다. 중개업자가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 반드시 중개업자가 신고를 해야 한다. 하지만, 매도인은 왜 다운계약서를 요구했을까? 간단하다. 양도소득세를 적게 내기 위해서다. 매매대금이 실제 3억인데 2억5천으로 신고한다면 결국 차익 5천만원에 대해서는 세금을 내지 않을 수 있기 때문이다. 그러나 세금이란 돌고 도는 것이다. 어느 한편이 세금을 적게 낸다면 그 적게 낸 만큼 다른 누군가가 그만큼 세금을 더 내게 되어있다. 입장을 바꿔서 생각해보자. 화수분 씨가 구입한 아파트를 팔 때 화수분씨의 아파트 취득금액은 3억원이 아니라 2억5천만원이 된다. 매도인 대신에 화수분씨가 5천만원에 대한 세금을 내야 하는 것이다.
그렇다면 화수분 씨가 아파트를 팔 때 실제 매매계약서의 금액대로, 즉 3억원을 취득가액으로 하여 신고를 하면 안될까? 가능하다. 세법은 매매계약서 등에 의하여 취득가액이 확인이 된다면 그 확인된 금액으로 양도소득세를 계산하도록 하고 있다. 다시 말해 다운계약서를 작성했더라도 실제 계약서대로 신고하면 된다. 그러나 그런 경우 당초 매도자는 양도소득세를 허위로 신고하였기 때문에 양도소득세와 관련 가산세를 추징 당하게 될 것이다. 그러나 다운계약서를 작성하고 부동산을 취득한 대부분의 사람들이 위와 같이 매도인을 배신(?)하는 행위를 하지 못한다. 애초에 다운계약서를 작성한 것이 자신도 그 계약서의 내용대로 신고하겠다는 무언의 의사표시이기 때문이다. 때문에 차마 매도인의 뒤통수를 때리는 행동은 하지 못하고, 자신도 매수인에게 또 다른 다운계약서를 요구하기에 이른다.

이제는 다운계약서 작성도 어려워진다
흔히 착각하는 것이 매매계약서와 검인계약서이다. 사람들은 검인계약서를 가짜 계약서쯤으로 혼동하는 경향이 있는데, 검인계약서는 취득세와 등록세의 적적성을 검토하는 목적으로 관할구청에 검사(?)받기 위해 제출하는 용도의 서류이지 가짜계약서가 아니다. 왜냐하면 취득세와 등록세는 검인계약서상의 금액이 소위 기준시가보다 높기만 하다면 대체로 인정해주기 때문이다. 하지만 양도소득세가 전면적으로 실거래가로 개편되면서 아파트 등을 거래한 경우에는 양 당사자나 중개인이 거래금액 등을 신고해야 하며, 실거래가로 취득세와 등록세가 부과된다. 만일 중개인을 매수하는 등의 수단으로 허위로 신고하는 경우에는 본래 내야 할 취득세의 몇 배로 과태료가 부과된다.
양도소득세가 전면적으로 실거래가로 개편되면서 실거래가를 검증하는 여러 수단이 등장하고 있다. 그러므로, 괜히 다운계약서 써줬다가 과태료 추징 당하고 나중에는 반대로 매수인에게 다운계약서 써달라고 통사정하다가 매매대금이나 깎아주지 말고, 아예 다운계약서 쓰지도, 요구하지도 않는 것이 마음 편하고 돈 버는 길이 아닐까?

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