• [부동산] 막막한 ‘내집 마련’ 경매로 해 볼까?[부동산 경매 가이드]

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  • 글쓴이 : 경향신문 자료제공(www.khan.co.kr)
  • 07.03.23 09:14:24
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회사원 김모씨(43)는 지난해 8월 서울 동선동에 2층짜리 근린주택(상가와 주거용 주택이 함께 들어있는 건물)을 경매를 통해 2억3000만원에 낙찰받았다. 감정가는 2억2500만원이었지만 주변 시세를 고려하면 시가가 2억5000만원으로 추정돼 감정가보다 높은 가격으로 응찰했다. 김씨는 취득·등록세와 컨설팅비 등으로 1300만원을 추가로 냈다. 김씨가 건물을 임대해 받은 전세금은 1억2000만원. 1억2300만원을 투자해 2억5000만원짜리 건물을 보유할 수 있게 된 것이다.
정부의 강도높은 규제로 부동산 시장이 움츠러들었지만 부동산 경매에 대한 관심은 여전히 뜨겁다. 경매 물건이 감소세를 보이고 있는데도 입찰경쟁률은 높아지는 추세이다. 특히 최근에는 부동산 경매가 실수요자를 중심으로 유용한 재테크 수단으로 자리잡고 있다.
경매는 절차가 까다롭기 때문에 초보자들이 접근하기 쉽지 않다. 그러나 전문가들은 “초보자들도 세심한 주의만 기울이면 경매를 통해 비교적 싼 값에 내집 마련과 고수익 투자처를 확보할 수 있다”고 조언한다.
#발품은 필수… 준비한만큼 보인다
20일 경매정보업체 디지털태인에 따르면 지난달 서울을 포함한 수도권의 경매 물건은 5137건으로 1월에 비해 35.98% 감소했지만 입찰경쟁률은 높아졌다. 부동산경매는 전략을 잘 짜고, 발품을 팔면 고수익 기회를 잡을 수 있지만 준비없이 달려들면 큰 손해를 입을 수도 있어 각별한 주의를 기울여야 한다.
경매에 부칠 수 있는 물건이 있는 채권자가 법원에 경매신청을 하면 경매절차가 시작된다. 법원은 입찰 14일 전 법원 게시판과 신문, 인터넷 법원 경매사이트에 매각 날짜를 공고한 뒤 입찰당일 최고가를 써낸 입찰자에게 낙찰을 인정한다.
1주일 뒤 법원이 다른 문제점이 없다고 판단하면 낙찰자에게 매각허가를 결정한다. 낙찰가의 10%를 보증금으로 낸 뒤 30일 이내에 법원이 정한 날에 매각대금을 완납하고 소유권 이전 등기를 하면 경매가 끝난다.
건물의 건축연도와 주변환경, 시세 등을 감안해 감정평가사가 책정한 감정가는 경매의 시초가격이다. 시초가가 높다고 판단한 입찰자들이 응찰하지 않으면 다음번 경매 기준가는 시초가에서 20%씩 내려간다. 지지옥션 강은 팀장은 “일반적으로 아파트는 시세의 80~85%, 상가는 60%선에서 경매가격이 형성된다”고 설명했다.
투자 목적으로 경매에 뛰어든다면 여유자금이 넉넉해야 유리하다. 최근 급등한 보유세와 양도소득세 부담이 만만치 않기 때문이다. 다만 장기적으로 입지와 물건이 좋아 보유에 따른 지출보다 가격 상승폭이 높을 것으로 판단되면 경매에 참여하는 것이 유리하다.
디지털태인 이영진 이사는 “경매물건은 시세에 비해 가격이 낮은 만큼 위험부담이 따르는 것은 당연하다”며 “권리관계가 복잡한 주택이나 유흥시설이 들어서 있는 근린상가·종교 관련 시설 등은 심사숙고해야 한다”고 말했다.
#권리관계 꼼꼼히… 전문가 도움 유용
초보자가 경매에서 실패하는 것은 대부분 해당 경매물건의 권리관계를 잘 파악하지 못하기 때문이다. 직접 경매에 나서기가 부담스럽다면 전문 컨설턴트에게 맡기는 것이 편리하다. 경매 컨설턴트는 2005년까지는 법무사와 변호사로 한정됐지만 지난해 1월부터 소정의 교육을 받은 공인중개사도 포함됐다. 관련 자격증 보유자가 많고 검증된 경매정보제공업체와 상담하는 것이 좋다.
낙찰 후 문제가 생겼을 때 컨설턴트를 찾아가기보다는 처음부터 의뢰하는 것이 바람직하다. 경매는 권리관계에서 예상치 못했던 문제가 곳곳에 도사리고 있는 것이 다반사이기 때문이다. 컨설팅비용은 일반적으로 감정가의 1.5%이다. 낙찰비용을 제외한 경매비용은 명도비용(낙찰 후 주택을 점유한 세입자를 내보내는 비용)과 취득·등록세, 컨설팅비 등을 감안하면 낙찰가의 7% 안팎이다.
컨설팅업체에 맡기더라도 현장답사와 권리분석은 필수적이다. 현장을 둘러볼 때는 우선순위 세입자나 위장전입자 등이 있는지와 경매에 나온 이유 등을 반드시 주변 거주자 등을 통해 확인해야 한다.
#낙찰가의 40~70% 대출도 가능
낙찰받은 경매물건에 대한 잔금을 치를 때는 경매대출을 받을 수 있다. 거의 모든 금융기관에서 경매자금대출을 취급한다. 경매물건을 담보로 빌라·다세대주택은 낙찰가의 60~70%, 아파트는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 등 규정을 적용해 낙찰가의 40~50% 대출이 가능하다. 대출금리는 연 5.7~9.0%가량이다.
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