• [재태크/금융] 아파트값만 믿고 대출 신청하면 ‘NO’

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  • 글쓴이 : 경향신문 자료제공(www.khan.co.kr)
  • 07.03.09 09:05:30
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주택담보대출 관련 직·간접 규제가 잇달아 발표되면서 소비자들의 혼란이 커졌다. 주택의 종류와 가격, 지역, 차주의 소득 수준, 실수요 여부 등에 따라 대출 한도가 달라지는 만큼 소비자가 따져봐야 할 것이 한 두 가지가 아니기 때문이다. 특히 시중은행들이 3월부터 기존 담보 위주의 주택담보대출 관행을 채무상환능력 심사 위주로 전면 개편할 계획이어서 무작정 ‘아파트 값이 있으니 되겠지’라는 생각으로 은행에 갔다가는 낭패를 보기 쉽다.
◇총부채상환비율(DTI)=투기지역이나 수도권 투기과열지구의 아파트를 담보로 대출을 얻으려는 사람은 DTI부터 짚고 넘어가야 한다. DTI란 대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 연간소득에서 차지하는 비율이다. 예컨대 연봉 5000만원인 대출자가 DTI 40% 규제를 적용받으면 한 해 갚아야 할 원리금이 2000만원(월 167만원)을 넘지 못하는 것이다.
현재는 투기지역과 수도권 투기과열지구 6억원 초과 아파트 신규 구입자금 대출에 대해서만 DTI 40% 한도가 적용되고 있다. 그러나 3월부터는 이들 지역의 6억원 초과 기존 보유 아파트를 담보로 한 대출도 ‘DTI 40%’ 규제 대상에 포함된다. 또 시가 6억원 이하 아파트라도 대출금액이 1억원을 넘으면 ‘40% 안팎’, 5000만~1억원 이하면 ‘50% 이내’ DTI규제가 적용된다. 다만 대출금액이 5000만원 이하인 경우는 DTI적용을 받지 않는다.
은행들은 이같은 내용의 금감원 ‘여신 심사 모범규준’을 토대로 3월부터 새 DTI 규정을 아파트담보대출 신규 취급분부터 적용하며 향후 적용지역을 넓혀나갈 계획이다.
투기지역이나 수도권 투기과열지구라도 아파트가 아닌 일반주택, 또는 빌라인 경우에는 DTI규제를 받지 않는다. 이 경우에는 담보인정비율(LTV)에 우선 신경써야 한다.
◇담보인정비율(LTV)=대출을 할 때 주택가격의 일정 비율 만큼만 담보로 인정하는 것이 LTV규제다. 은행·보험권의 경우 주택의 위치와 형태·가격, 대출기간에 따라 LTV규제가 40~60%로 차등화되고 저축은행은 최고 70%가 적용된다.
주택투기지역 6억원초과 아파트는 대출기간에 관계없이 LTV가 은행·보험 40%, 그외 금융기관 50%로 제한된다. 그러나 이 지역 6억원 이하 아파트는 대출기간을 10년 초과로 선택하면 전 금융권에서 LTV 60%가 적용된다.
투기과열지구와 기타지역은 대출기간(만기)이 3년 이하냐, 3년 초과냐에 따라 은행·보험권 50~60%, 기타 금융기관은 60~70%가 적용된다고 보면 된다. 기타지역은 최저 60%에서 산림조합의 경우 최고 80%까지 LTV가 완화돼 있다.
◇복수대출 규제=소득수준이 높아 DTI에 구애 받지 않는 차주라 하더라도 지난 1월15일부터는 투기지역 아파트를 담보로 2건(물건 기준) 이상의 대출을 유지할 수 없게 됐다. 따라서 복수의 담보대출을 받고 있는 경우라면 처음으로 만기가 돌아오는 대출부터 1년 안에 상환해 전체 대출 건수를 1건으로 유지해야 한다. 다만 본인 소유 아파트에 무주택자인 부모, 자녀, 배우자 등이 살고 있다면 실수요 목적의 대출로 인정해 유예기간을 1년 단위로 연장해준다.
복수대출에 대한 규제는 2005년 ‘6·30 부동산대책’ 때 처음 등장했다. 그러나 ‘6·30대책’은 신규 취급분에 대해서만 복수대출을 받을 수 없도록 한 것이어서 기존 대출자들은 영향을 받지 않았었다.
◇대출액 최대한 늘리려면=대출심사시 채무상환능력 심사를 강화하는만큼 자신의 기존 재산이나 소득을 최대한 입증해야 대출액이 많아지게 된다. 또 급하지 않은 부채가 있다면 빨리 정리해야 한다. 특히 마이너스통장의 경우 개설 후 이용하지 않더라도 마이너스 대출 가능 한도 전체가 부채로 잡힌다는 점에 유의해야 한다.
원리금 상환기간을 최대한 늘리는 것도 방법이다. 상환기간이 길어지면 연간 갚아야 할 원리금의 규모가 줄어들기 때문이다. 또 투기지역 아파트 담보대출이라 해도 거치기간 없는 원리금균등분할상환이나 고정금리를 선택할 경우에는 DTI 한도가 60%로 높아진다.
국민주택규모(25.7평) 이하, 시가 6억원 이하 아파트를 살 때는 주택금융공사의 ‘e-모기지론’을 이용하는 것도 방법이다. ‘e-모기지론’은 DTI 규제를 받지 않으면서 주택담보인정비율(LTV)이 70%까지 적용된다.
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