• [알뜰정보] 재건축 대안으로 ‘리모델링’이 뜬다

    이 게시글을 알리기 tweet

  • 글쓴이 : 경향신문 자료제공(www.khan.co.kr)
  • 07.03.05 09:12:44
  • 조회: 309
아파트 재건축 사업이 각종 규제로 움츠러들면서 ‘리모델링’ 사업에 대한 관심이 커지고 있다.
리모델링은 지은 지 오래된 아파트를 골조는 그대로 놔두고 발코니 등을 늘려 내부공간을 현대감각에 맞춰 확장하는 것을 말한다. 리모델링 가능 시점이 3월쯤 ‘준공후 20년’에서 ‘준공후 15년’으로 바뀔 예정인데다, 전용면적의 30%까지 넓힐 수 있게 돼 수익성도 커졌다.
그러나 리모델링은 아무래도 평면 설계가 단조롭고 비용도 만만치 않아 실수요자 입장에서는 면밀한 검토가 필요하다는 게 전문가들의 조언이다.
◇커지는 시장 규모=리모델링에 대한 관심이 높아지고 있으나 현재 입주해 있는 단지는 손에 꼽을 만큼 많지 않다. 국내 아파트 리모델링의 시작은 2003년 7월 입주한 서울 마포구 용강아파트다. 14개월 만에 완공한 이 아파트는 시공사인 대림산업이 부식된 철강을 교체하고 중성화된 콘크리트를 재생한 뒤 20년간 시공 보증을 했다.
또 서울 강남구 대림아크로빌은 8~10평형의 아파트 단지를 시공사인 대림산업이 통째로 구입해 중대형 평형으로 리모델링해 2002년 일반분양한 것이다. 당시 평당 분양가격이 2300만원이 넘어 ‘고분양 논란’이 일었지만 지금은 평당 4000만원대 이상을 호가하고 있다.
최근에는 쌍용건설이 방배동 궁전아파트를 쌍용예가클래식으로 탈바꿈시켰다. 지하주차장을 만들고, 엘리베이터를 지하주차장까지 연결하는 기술로 리모델링의 새 장을 열었다는 평가를 받고 있다. 아파트 건물은 놔두고 동과 동 사이의 지하공간을 파내는 공법을 국내 최초로 활용했다.
쌍용건설 관계자는 “아파트 지하에 건물을 떠받치는 임시구조물을 설치한 뒤 엘리베이터 구조체 밑을 파내는 방식으로, 예전에는 엄두도 내지 못한 작업이었다”고 소개했다.
과거 28~42평형을 35~53평형으로 개조하는 데 들인 비용은 가구당 1억~1억6000만원 정도(전세자금 대출은 별도). 그러나 리모델링 이전 3억7000만~5억9000만원이던 호가는 현재 8억~13억원대로 4억~7억원 가량의 시세차익을 거둔 것으로 나타났다.
리모델링 대상이 되는 아파트는 서울에서만 185개 단지, 10만9000여가구에 달한다. 업계는 앞으로 서울지역의 경우 매년 3~5개 단지가 리모델링을 통해 새로 입주할 예정이기 때문에 시장 규모가 갈수록 커질 것으로 전망하고 있다.
◇리모델링 왜 뜰까=리모델링은 올해 초 분양가상한제와 1인1건 대출 규제를 중심으로 한 ‘1·11대책’이 나온 뒤 지은 지 오래된 아파트 소유주들을 중심으로 관심을 모으고 있다.
그동안 일반분양 물량의 분양가를 높여 조합원 부담을 줄여왔으나 분양가상한제가 재건축 아파트에 적용되면 이런 방법을 통한 조합원 부담을 줄이기가 쉽지 않게 된다. 또 정부의 잇단 대출 규제도 재건축 아파트에 대한 투자심리를 위축시키게 마련이다.
그러나 리모델링은 이런 규제를 적용받지 않는 데다, 소형평형 의무비율과 개발이익 환수제 등의 부담을 피할 수 있다. 여기에 재건축 공사기간이 3년 이상인 데 비해 리모델링은 2년 정도면 가능하고 공사 비용도 재건축의 최대 70% 수준에 불과하다.
인허가 절차 등을 감안해도 리모델링 사업기간은 재건축(5~10년)보다 훨씬 적은 4년 안팎이면 가능하다는 게 업계의 설명이다. 이런 이점 때문에 버블세븐 지역인 목동이나 분당 등에서는 리모델링 바람이 일고 있다.
목동에서는 리모델링을 결정한 곳은 다른 아파트와 달리 강보합세를 유지하고 있으며 매수 문의도 꾸준한 편이라는 게 지역 중개업소의 설명이다. 목동 ㄱ공인 관계자는 “올해부터 리모델링 사업 가능 시점이 5년 단축되면서 인근 소규모 단지의 작은 평형 아파트들을 중심으로 리모델링이 추진되고 있다”고 전했다.
◇문제점은 없나=전문가들은 리모델링을 추진하기에 앞서 장단점을 꼼꼼히 따져야 한다고 조언한다.
리모델링은 소형평형 의무비율이나 개발이익 환수 등 재건축에 해당되는 각종 부담에서 자유롭다는 게 장점이다. 또 재건축은 80%이상의 주민동의율이 필요하지만 리모델리은 3분의 2 이상이면 조합설립이 가능하다. 이와 함께 기존 구조물을 유지하는 형태에서 진행되는 만큼 재산 증대는 물론 건축폐자재 발생, 환경오염 등의 문제를 줄이는 효과도 있다.
리모델링은 용적률 200% 안팎, 12~15층 가량의 중소형 단지가 유리하다. 소규모 단지는 용적률 규제와 소형평형 의무비율 등의 규제 때문에 재건축을 해도 조합원들이 수익성을 거두기 어렵기 때문이다. 그러나 평당 300만~400만원 가량을 조합원이 자체 부담해야 하고 아파트 단지 형태에 따라 효율성에 차이가 나 실제 사업 추진은 당장은 많지 않을 것으로 보인다.
또 새로 짓는 게 아니기 때문에 평수가 크게 늘지 않고 원하는 평면을 구현하기 힘들어 리모델링은 투자 메리트가 재건축에 비해 떨어진다. 향이나 동 배치는 그대로이고 발코니 쪽으로 면적이 늘어 집이 앞뒤로 길어지는 현상도 생긴다.
반면 이미 안전진단을 통과하고 용적률이 낮은 저층의 1000가구 이상 대단지는 재건축이 낫다. 지방 광역시 등은 서울과 수도권 과밀억제지구에 적용되는 까다로운 규제를 피할 수 있어 재건축 환경이 훨씬 수월할 수도 있다.
부동산114 김규정팀장은 “리모델링을 고수익 사업으로 보기는 힘들고 사업진행에 상당한 시간이 걸리는 점을 감안해 지역 입지와 수익성을 고려해 선별적으로 투자하는 게 필요하다”고 조언했다.
  • 이글은 실명인증이 완료된 회원이 작성한 글입니다.
  • 목록으로
  • 글수정
  • 글삭제
  • tweet tweet
  • 등록된 댓글이 없습니다.
글쓴이
로그인