• [재태크/금융] 소득 증빙 꼼꼼히…기간은 길게 [‘상환능력 심사’ 주택대출 가이드]

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  • 글쓴이 : 경향신문 자료제공(www.khan.co.kr)
  • 07.01.26 09:01:06
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금융감독당국과 시중은행들이 최근 잇달아 주택담보대출 관련 규제를 강화하면서 실수요자들의 혼란이 커지고 있다. 투기지역인지 비투기지역인지, 담보로 잡히려는 주택이 아파트인지 단독주택인지, 기존 대출이 있는지 없는지에 따라 대출 여부와 한도가 달라지기 때문이다.
특히 다음달부터 금융감독원과 시중은행들이 ‘대출심사 모범규준’을 만들어 대출자의 채무상환 능력을 검증해 주택담보대출을 해줄 방침이어서 실수요자들은 예전보다 꼼꼼한 계획을 세우는 것이 필요하다.
◇‘6억원 이하 주택’은 보금자리론이 유리=국민주택규모(전용면적 25.7평) 이하, 6억원 이하 아파트를 구입한 1주택자라면 주택금융공사에서 판매하는 보금자리론을 이용하는 것이 유리하다. 보금자리론은 고정금리로 최대 30년까지 대출금을 장기상환하는 상품이다. 살고 있는 지역이나 주택 유형에 관계없이 주택담보인정비율(LTV)을 최고 70%까지 적용해 3억원까지 대출해준다.
특히 금융감독원이 마련 중인 ‘금융기관 대출심사 모범규준’이 지금까지 알려진 대로 시가 3억원 이상 아파트에 대해 총부채상환비율(DTI)을 적용하는 쪽으로 확정되면 DTI 규정의 적용을 받지 않는 보금자리론에 대한 관심은 더욱 높아질 것으로 보인다.
예컨대 연소득 4000만원인 직장인이 투기지역 내 5억원짜리 아파트를 구입하려면 지금은 은행에서도 DTI 규제없이 LTV 40%(만기 10년 이하)인 2억원, 또는 60%(만기 10년초과)인 3억원까지 대출받을 수 있다. 그러나 투기지역내 3억원 이상 아파트에 대해 DTI 40%가 적용되면 대출가능액은 1억5600만원(만기 15년, 원리금균등분할상환, 거치기간 및 기타 부채 없을 경우)으로 줄어든다.
보금자리론의 매력은 금리에도 있다. 이번주 국민은행 주택담보대출 금리는 연 6.05~7.05%로 최저금리가 연 6%를 넘어섰다. 이에 비해 보금자리론의 인터넷 전용 상품인 ‘e모기지론’은 대출기간에 따라 금리가 ▲10년 5.65~5.85% ▲15년 5.75~5.95% ▲30년 5.90~6.10%로 국민은행의 주택담보대출 금리보다 낮다. 보금자리론 금리도 연 6.15~6.40%로 시중은행과 크게 차이나지 않는다.
◇소득증빙 철저히, 대출기간 길게=금융감독당국은 앞으로 금융기관들이 대출자의 채무상환능력 심사를 강화하도록 유도할 계획이다. 담보(주택)의 가치뿐만 아니라 대출받는 사람의 소득, 저축액, 기타 자산 등 대출금을 갚을 능력을 검증하겠다는 것이다. 이같은 방안은 은행권과 보험 등 모든 금융기관으로 확대 시행될 가능성이 크다.
이같은 상황에서 주택담보대출을 최대한 받으려면 마이너스통장과 같은 기존 부채를 정리하고, 동원 가능한 소득증빙 자료를 모두 제시하는 한편 대출기간을 최대한 길게 잡아야 한다.
기본적인 소득증빙 자료는 근로자는 근로소득원천징수영수증, 자영업자는 사업소득 213명원이지만 연금소득이나 임대소득, 금융기관 예금내역, 배우자 소득 등을 제시하면 대출액을 늘릴 수 있다.
◇복수대출 줄이기=지난 11일 금융감독당국이 주택담보대출을 ‘1인 1건’(물건 기준)으로 제한하는 ‘주택담보대출 리스크 관리 강화 대책’을 발표함에 따라 신규뿐 아니라 기존 복수 대출자들의 고민이 커지고 있다.
투기지역 내 2채 이상의 주택을 담보로 대출을 받았다면 만기가 먼저 돌아오는 대출부터 1년 안에 갚아 대출 건수를 1건으로 줄여야 하기 때문이다. 다만 투기지역에서 2건의 주택담보대출을 받았더라도 무주택자인 부모나 취학자녀, 배우자 등이 대출자와 다른 주소지에 실제 거주한다면 예외가 인정된다.
주택담보대출을 2건 이상 받은 대출자들은 자녀에게 ‘부담부 증여’를 하는 방법도 고려해볼 수 있다. 부담부 증여란 대출, 전세보증금 등 채무까지 한꺼번에 증여하는 방식으로 단순 증여보다 증여액이 감소하기 때문에 증여세가 줄어드는 효과가 있다.
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