• [알뜰정보] 재건축 ‘잠잠’ 리모델링 ‘기지개’[달라지는 아파트시장 기상도]

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  • 글쓴이 : 경향신문 자료제공(www.khan.co.kr)
  • 07.01.24 09:29:39
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정부의 부동산 규제가 강화되면서 재건축 단지의 시세가 하락하는 현상이 나타나고 있다. 반면 공사기간이 짧고 건축비가 싼 리모델링이 각광받는 추세다.
리모델링 아파트는 사업추진이 쉽다는 장점이 있지만 투자수익률은 기대치보다 낮을 수 있기 때문에 ‘묻지마식’ 리모델링은 피해야 한다. 실수요자 입장에서 장기적으로 접근하는 것이 바람직하다는 게 전문가들의 조언이다.
◇잠잠해진 재건축=1·11대책 발표로 재건축아파트 매매가격이 5개월 만에 하락세로 돌아섰다. 이는 분양가상한제와 원가공개가 주상복합은 물론, 재건축·재개발 아파트에도 적용되는 데다 서울시가 뉴타운 추가지정을 보류하는 등 재건축·재개발 시장의 사업성이 크게 위축됐기 때문이다.
실제로 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트 매매가격은 0.01% 하락해 지난해 8월 넷째주(-0.08%) 이후 5개월 만에 처음으로 하락세를 보였다. 경기지역도 0.02% 떨어져 지난해 7월15일(-0.03%) 이후 6개월여 만에 하락세로 전환됐다.
재건축 단지인 잠실주공 5단지 34평형은 호가가 12억5000만원으로 한달 전보다 1억원이 떨어졌다. 대치동 은마아파트 31평형은 3000만~4000만원 떨어진 10억6000만~10억7000만원선에 급매물이 나오기도 했다. 강남구 개포동 주공1단지는 평형별로 2000만원가량 호가가 떨어졌다.
스피드뱅크 김은경 리서치팀장은 “강남권 재건축 단지들은 1·11대책 발표 이후 수익성이 악화되면서 사업추진 자체도 불투명해진 상황”이라면서 “매수자들도 추가 가격 하락에 대한 기대감으로 급매물조차 외면하고 있다”고 말했다.
◇리모델링은 관심 높아져=반면 재건축 대안으로 자리잡고 있는 리모델링에 대한 관심은 더욱 높아지고 있다. 입주한 지 20년이 넘어야 가능했던 리모델링이 올해부터 15년으로 완화됐고 전용면적도 최대 30%까지 늘릴 수 있기 때문이다. 또 주민 동의율도 80%로 낮추는 등 정부는 규제를 완화시켜 활성화를 꾀하고 있다. 또 리모델링은 사업기간이 3년 정도 되는 재건축에 비해 1년 반 정도로 짧고 공사비도 재건축 비용보다 싸다. 특히 재건축과는 달리 임대주택 의무건설을 비롯해 소형아파트 의무비율, 기반시설부담금, 재건축개발이익환수 등의 개발에 따른 각종 규제를 받지 않는다는 장점이 있다.
서울 방배동 옛 궁전아파트는 최근 ‘쌍용 예가 클래식’으로 리모델링을 마쳤다. 1억원을 추가분담한 35평형(옛 28평형)의 시세는 최근 9억원까지 올라 리모델링 성공사례로 꼽히고 있다.
부동산정보업체 닥터아파트의 조사에 따르면 지난해 11·15대책 발표 이후 지난주까지 리모델링 추진단지의 시세 상승률은 2.80%로 같은 기간 재건축단지보다 2배 가까이 높았다. 현재 리모델링을 추진 중인 서울 당산동 평화아파트 30평형의 경우 5000만원 정도가 상승한 것으로 나타났다.
부동산업계에서는 입주 15~19년차 아파트는 1105개 단지 49만6571개에 이르는 것으로 파악하고 있다. 이중 서울 도곡동 동신 1·2차, 방배동 신동아, 광장동 워커힐, 둔촌동 현대1차, 이촌동 수정, 문래동 국화, 신정동 신시가지 9단지, 흑석동 명수대 등이 리모델링을 추진하고 있다.
그러나 리모델링의 특성상 향이나 동 배치, 가구수 등은 그대로 유지되기 때문에 최신 설계를 구현하는 데 한계가 있다. 또 늘어나는 면적을 감안하면 계단식 아파트보다 복도식 아파트가 유리한데, 사업추진이 본격화되기까지 복도식 아파트에 실제 입주해 살기에는 불편한 측면도 있다. 또 기존 아파트를 철거하고 새로 짓는 아파트 보다는 투자수익률이 떨어질 가능성이 높다는 점을 염두에 두어야 한다.
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