• [부동산] 판교 신도시 분양가및 청약전략

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  • 글쓴이 : 헤럴드경제
  • 05.05.19 16:54:00
  • 조회: 2084
오는 11월에 분양되는 판교신도시 일괄분양에 총 31개블록 1만6157가구가 선보인다. 개발밀도 하향조정으로 당초 2만1000가구 분양에서 5000여가구가 줄어든 물량이다. 이에 따라 판교는 원래 계획보다 친환경적인 도시로 건설되지만, 가구수 감소는 청약 경쟁률 상승으로 이어질 수 밖에 없어 판교 입성은 더욱 좁아질 전망이다.



▶판교 입성 ‘좁은 문’=전용면적 25.7평 이하 분양가 상한제가 적용되는 중소형 아파트의 경우 최우선 순위인 성남 거주 40세·10년 이상 무주택자의 청약경쟁률은 당초 72대1에서 89대1로 높아진다.



수도권에 거주하는 40세·10년 이상 무주택자 청약경쟁률도 아파트 가구수가 2150가구에 불과해 종전 83대1에서 102대1로 올라간다.



806가구가 우선 공급되는 성남 35세·5년 무주택자의 경쟁률은 종전 95대1에서 118대 1로, 그리고 같은 조건의 수도권 경쟁률은 166대1에서 206대1로 각각 높아진다.



반면 성남 1순위자는 전체 중 유일하게 청약경쟁률이 낮아진다. 종전 135대 1로 추정됐던 경쟁률은 이번 가구수 조정에도 불구하고 106대 1로 떨어진다.



그러나 수도권 1순위자는 종전 665대 1에서 772대 1로 큰 폭의 경쟁률 상승이 점쳐지고 있다.



채권입찰제와 분양가격 심사 등 병행입찰제가 적용되는 중대형아파트(중형임대 포함)의 경우 4863가구가 공급되며 성남시의 경우 54대1, 수도권은 186대1로 추산됐다.



▶25.7평이하 800~1000만원대=판교신도시 분양가상한제 아파트의 분양가는 평당 800만~1000만원선이 될 것으로 전망된다. 또 채권입찰제 아파트는 평당 1500만원선을 넘지 않을 것으로 보인다.



판교 분양가를 가늠할 수 있는 택지조성원가는 당초 평당 705만원에서 743만원으로 40만원 가량 높아졌다.이에 따라 18평이하의 평당 분양가는 809만~887만원으로 확정됐다.감정평가 가격으로 공급되는 전용면적 18~25.7평이하 평당 분양가는 기본형 건축비(평당 339만원) 등을 고려할때 동판교 870만~900만원, 서판교 950만~1000만원 선으로 추산된다. 서판교가 동판교에 비해 평당 100만원 정도 비쌀 것으로 예상되는데 이는 서판교 용적률이 30%가량 낮기 때문이다.



분당 시범단지 32평형 아파트 값이 평균 평당 1300만~1500만원선임에 비춰볼 때 당첨되면 평당 300만~600만원의 시세차익을 거둘 수 있다. 32평형 기준으로 1억~2억원 정도의 투자수익률이 기대된다.



총 4566가구가 공급되는 전용 25.7평 초과 아파트의 택지는 ‘채권 및 분양가 병행 입찰’방식으로 공급돼 분양가가 평당 1500만원을 넘지 않을 것으로 보인다. 최근 2~3년새 입주한 분당 주상복합아파트 값이 평당 1700만~2100만원선임을 감안할때 중대형의 시세차익도 최소 평당 300만원이상 될 것으로 예상된다.



판교 신도시 분양가 상한제 아파트의 경우 분양계약일 후 5년까지 전매가 금지되고 25.7평이상 중대형 평형은 입주때까지 분양권 전매가 제한된다.이에 따라 25.7평이하의 분양가상한제 아파트는 2010년 11월부터 전매할 수 있다.



▶판교 이외 지역에 눈돌려라 = 무주택 우선순위도 안 되고 청약예금으로 바꿔 중대형아파트에 도전할 형편도 아니라면 과감하게 다른 지역을 노리는 것이 좋다. 많은 이들이 11월 판교신도시 분양을 기다릴 것으로 예상되기 때문에 그 이전에 유망단지에 청약하면 낮은 경쟁률속에 수월하게 내집 마련을 할 수 있을 것으로 보이 기 때문이다.



특히 11월 이후에는 판교 당첨에 실패한 이들이 다른 곳으로 눈을 돌릴 것으로 예상되기 때문에 서두르는 게 좋다. 판교 분양 물량 축소로 청약경쟁률이 크게 높아지면 이에 부담을 느낀 일부 수요자들이 다른 지역으로 눈을 돌려 분당과 용인 등 인접지역의 아파트가격 불안을 더욱 부추기는 요인으로 작용할 것이란 가능성도 제기되고 있다.



부동산114 김희선 전무는 “당첨 확률이 워낙 낮기 때문에 판교에 집착하기 보다는 서울 동시분양이나 용인 성복·신봉·동천지구 등 판교 후광 효과가 기대되는 지역을 노려보는 것이 좋다”며 “정부도 수도권 택지개발지구의 분양 일정 등을 빨리 확정해 수요자들이 대안을 생각할 수 있게 해야 한다”고 말했다.



- 출처 :헤럴드경제



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