• [법률] 부동산등기제도(2) - 생활법률

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  • 글쓴이 : 교차로협의회
  • 04.03.18 09:09:03
  • 조회: 449
■등기부의 구조와 등기부를 보는 방법

구 등기부는 한자를 사용하고 세로쓰기를 하여 읽기가 불편했으나 새로이 편성된 등기부는 한글과 가로쓰기를 사용하므로 읽기가 매우 쉬워졌다. 신 등기부에는 그 작성당시 효력이 없는 과거의 권리관계는 기재하지 않고 있으므로 오래된 권리관계까지 알아보려면 폐쇄된 등기부를 열람하거나 또는 그 등본을 떼어보아야 한다.



토지등기부와 건물등기부는 따로 있으므로 집을 사려면 양쪽을 다 보아야 한다. 등기부는 등기번호란, 표제부(아파트 등 집합건물의 경우에는 동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부의 2개로 구성되어 있음), 갑구, 을구의 4부분으로 되어 있다. 등기번호란에는 토지나 건물대지의 지번이 기재되어 있다. 표제부에는 토지와 건물의 내용 즉 소재지(예:서울특별시 중구 서소문 1), 면적(예:100㎡), 용도(예:대지, 임야, 주택, 창고), 구조(예:2층, 목조건물)등이 순서대로 적혀 있다. 다만, 집합건물의 경우에는 대지권이 있는지 살펴보아야 하고 별도등기 표시가 있는 경우에는 토지등기부도 확인해야 한다.



갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자순으로 적혀있다. 맨 처음 기재된 것이 소유권보존등기(최초의 소유자)이고 소유권이전등기가 계속되어 간다. 각 등기사항 중 변경사항이 있으면(예컨대 소유자의 주소변경) 변경등기(부기등기)를 한다.

만약에 소유권이전등기가 무효라고 하여 제3자가 소송을 걸어오면 법원에서 등기부에 예고등기를 해 두는 것이 보통이다. 소송결과 무효가 확정되어 소유권이전등기의 말소등기를 하면 이전등기를 하기전의 상태로 돌아간다. 그 외에 가압류등기, 가처분등기, 강제경매 등이 있으며 이러한 등기후에 소유권이전등기를 하면 경매되거나 가처분권자의 권리행사에 따라 소유권을 잃을 수 있다. 가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 나중에 본등기를 하게되면 가등기보다 늦게된 등기는 원칙적으로 무효가 되므로 주의하여야 한다.



을구는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 지상권 같은 제한물권에 관한 사항을 기재한다. 특히 주의할 점은 근저당권 설정등기인데 채권최고액이란 것이 있어서 등기부에 기재된 최고액을 한도로 부동산의 가격에서 담보책임을 지게 되므로 실제 채무액이 얼마인가를 따로 파악하여야 한다.



등기부를 볼 때에 가장 중요한 점은 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 등의 등기의 전후와 접수일자(접수번호)를 잘 살펴 보아야 한다는 것이다. 등기된 권리의 우선순위는 같은 갑구나 을구에서는 등기의 전후(순위번호)에 의하며, 갑구와 을구 간에서는 접수번호에 의하여 결정되기 때문이다.





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