• [부동산] 골치 아픈 전세분쟁 이렇게 풀자

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.09.30 11:36:00
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전세시장이 하락세나 안정세라고 말하지만 세입자는 보증금 마련에다 전세 기간 중에 집주인이 자신이 사는 집을 은행에 맡기거나, 집주인이 바뀔까 전전긍긍이다. 부동산 포털 스피드뱅크 정보분석팀(www.speedbank.co.kr)의 도움으로 전세 관련 분쟁에 대처하는 방법을 알아본다.

◇전세 계약 뒤 이사들어가기 전에 집주인이 바뀌면 : 가장 먼저 이사 시기를 앞당기고 전입 신고를 마쳐야 한다. 전세를 계약하고 집에 들어가기도 전에 집이 팔렸을 때 가장 큰 문제는 전입 시기다. 전세로 사는 동안에 집이 팔렸을 때는 그래도 괜찮은 편이다. 하지만 이사하기도 전에 팔렸다면 상황이 다르다. 문제가 발생했을 때 대항력을 잃을 수 있다. 법적 대항력을 가지려면 반드시 그 건물에 입주하고 전입을 신고해야 한다.

새 주인이 소유권이전등기를 하기 전에 당장 입주 및 전입 신고가 가능한지, 새 주인은 새 임차인이 들어온다는 사실을 알고 있는지를 확인해야 한다. 새 주인이 소유권이전등기하기 전에 입주 및 전입 신고를 할 수 없다면 반드시 새 주인과 임대차계약을 새로 해야 한다.

만약 미심쩍은 점이 많으면 바로 계약을 해지하고 이미 지급한 계약금 및 중도금을 가압류 등의 방법으로 전 주인으로부터 돌려받아야 한다.

◇근저당권이 설정됐을 때 : 근저당권이 설정됐다고 무조건 걱정할 필요는 없다. 근저당권설정 전에 주민등록 전입을 신고하고 입주를 했다면 문제가 발생할 때 근저당권자보다 우선 변제를 받을 수 있다.

따라서 집이 임의경매 등 강제처분될 때도 ‘확정일자’만 받아뒀다면 세입자는 집 매각대금에서 전세보증금을 먼저 받게 된다. 그러나 근저당권이 걱정된다고 계약 기간을 앞당겨 해지하고 보증금을 돌려받을 수는 없다. 계약 기간이 남은 만큼 집주인은 집을 팔아 전세보증금을 반환하겠다고만 하면 재촉할 방법이 없다.
◇계약 기간이 만료돼 이사가려 하는데 주인이 전세금을 내주지 않으면 | 전세금을 돌려받으려면 소송밖에 없다. 만약 새로 산 집에 부득이 이사를 가야 한다면 소송 제기를 위해 법원에 임차권등기명령을 신청하는 게 최선이다. 또 전세금을 받아야 할 집에 주민등록만 두는 것도 방법이다.

만약 전세입자가 다른 곳에 이사가기 위해 계약금까지 지불했는데도 집주인이 보증금을 빼주지 않아 이사를 가지 못해 계약금을 떼였을 때는 집주인이 이를 알고 있었다는 사실을 증명할 수만 있으면 다른 집에 지급한 계약금도 받을 수 있다.
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