• [부동산] 부동산 알고삽시다 - 매매계약시 임대차승계의 해석

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.09.20 10:08:38
  • 조회: 1829
매수인들은 2002년 4월 매도인으로부터 상가건물(근린생활시설)을 매수하였다. 매수인과 매도인은 매매계약서를 작성하면서 다음과 같은 계약조건을 약정하였다.

즉 매매대금은 10억원으로 하되, 계약금 1억원은 즉시 지급하고, 중도금 4억원은 2002년 6월에 지급하며, 잔금 5억원은 2002년 7월30일 소유권이전등기에 필요한 서류의 교부와 동시에 지급하기로 하였다. 이와 동시에 이 부동산에 매도인과 임대차계약을 체결한 임대차계약은 매수인인들이 승계하기로 하였다. 임차인들의 임차보증금의 합계액은 금 1억원이다.

이에 따라 매수인들은 매도인에게 계약 당일 계약금 1억원을 지급하였고, 2002년 5월 중도금 4억원을 지급하였다. 그런데 잔금지급시 매수인들과 매도인간에 분쟁이 발생하였다. 바로 임대대차 승계의 의미를 둘러싸고 분쟁이 발생한 것이다.

매수인들은 잔금 5억원에서 임차인들에게 지급할 임대차보증금반환채무 1억원을 공제한 나머지 잔금 4억원만을 지급할 의무가 있으므로, 매도인은 4억원을 지급받음과 동시에 위 매매계약상의 의무를 이행하여야 한다고 주장하였다. 그러나 매도인은 매매대금 10억원은 매수인들이 승계할 임대차보증금을 공제하고, 매도인에게 지급하여야 할 실제 금액을 정한 것이므로 매매계약서상의 잔금 5억원을 모두 지급받기 전까지는 그 의무를 이행할 수 없다고 주장하였다. 과연 매도인과 매수인들 중 누구의 주장이 정당한 것인가? 이 문제는 결국 당사자가 행한 의사표시 즉 법률행위 해석의 문제로 귀착한다. 그런데 매수인이 매도인으로부터 부동산을 매수하면서 매도인의 제3자에 대한 채무를 인수하기로 약정한 경우, 이는 당사자 사이에 매매대금의 전부 또는 일부의 지급 방법을 정한 것이라 할 것이다.
따라서 통상은 매매계약서에 기재된 매매대금은 당사자들이 매매 목적물에 대하여 그 총 매매가격으로 합의한 금액 전부를 의미하는 것이고, 총 매매대금에서 매수인이 인수한 채무액을 공제한 것이라고는 할 수 없을 것이다. 만약 매수인이 매도인과 매매 목적물의 임차인 사이의 임대차관계를 승계하기로 약정한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대차보증금반환채무도 인수하기로 하는 합의가 있었다고 보는 것이 객관적 해석이라고 할 것이다.

따라서 이 사건의 경우 총 매매대금은 매매계약서에 기재된 10억원이고, 매수인들이 매도인인이 임차인들에게 부담할 임대차보증금반환채무를 인수하였다고 할 것이므로, 매수인들로서는 매매대금에서 장차 임차인에게 반환하여야 할 임대차보증금에 상당하는 금액을 공제한 나머지 금액만을 지급하면 자신의 매매대금 지급의무를 다하는 것이다.

한편 판례는 “법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문헌의 내용과 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.”고 하는 바, 이와 같은 판례에 의하더라도 역시 이 사건에서 매수인들은 인수하는 임차보증금 1억원을 포함하여 총 매매대금 10억을 정한 것으로 보는 것이 타당하다.

김학환박사 (법학박사, 대한공인중개사협회 연구소장)
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