• [부동산] 부동산 알고 삽니다 - 매매 특약의 해석

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.09.08 10:14:25
  • 조회: 964
매매계약의 주된 내용은 매도인이 소유권을 이전하고 매수인이 매매대금을 금전으로 지급하는 것이다. 그러나 매매계약의 주된 내용에 부수하여 여러 가지 특약을 하는 경우가 적지 않다. 매매계약의 분쟁은 주된 계약내용을 이행하지 않아 발생하는 경우가 많지만 특약에 기재된 내용의 해석을 둘러싸고 분쟁이 발생하는 경우도 적지 않다.

갑이라는 매수인은 음식점을 매수하기 위해 부동산중개사무소에 문의하였으며 중개업자는 을이라는 매도인과 접촉하여 평당 300만원에 매도할 의사가 있음을 확인한 후 매수인과 음식점을 방문하여 육안으로 확인한 결과, 주차장이 완비되어 있고, 하천부지도 있음을 확인한 매매계약을 체결하면서 특약사항으로 “본 대지옆 하천부지 약 300평을 포함시킨다”라는 사항을 계약서에 추가하였다.
특약사항이 추가된 것은 하천부지가 시유지로서 매도인이 점용허가를 받은 상황이고 이를 매수인이 사용하여도 된다는 얘기를 받았기 때문이다.

그러나 매수인은 추후에 사실확인을 한 결과, 하천부지 약 300평은 계약당시부터 점용허가가 나지 않았기 때문에 사용할 수 없게 되었음을 확인하였다. 따라서 매도인이 이 부동산을 매수인에게 매도하면서 건물에는 하자가 없으며, 본대지옆 하찬부지 약 300평은 시유자로 자신이 점용허가를 받은 상황이니 이를 매수인이 사용하도록 하라고 하는 계약조건을 내세워 마치 건물에 하자도 없고 300평의 토지를 매수인이 사용하여도 되는 것처럼 매수인을 기망하여 착오를 일으키게 한 후 본 계약을 체결케 한 것이라고 주장한다.

따라서 매수인은 이 계약이 사기에 의한 법률행위로 이루어진 것이므로 이 계약을 취소한다고 주장한다. 그러나 매도인은 하천부지는 기왕에 자신이 점용하는 것이므로 매수인에게 부수적으로 넘겨줄 수 있다는 의미로 특약을 한 것이지 300평을 반드시 사용하도록 해주겠다는 것은 아니며 또한 매대금 산정에도 이 부분에 대한 것은 포함되어 있지 않다고 주장한다.

누구의 주장이 타당하냐는 별론으로 하더라도 하나의 특약을 둘러싸고 서로 자기에 편리한대로 주장할 소지가 있다. 아전인수라는 격언이 있듯이 분쟁이 생기면 어쩔 수 없는 것이다. 매도인의 주장과 해석이 맞는지 아니면 매수인의 주장과 해석이 맞는지는 결국 계약에 이르게 된 경위, 합의 내용, 중개업자가 어떤 의미로 계약서를 그렇게 작성했는지, 인근 시가와 비교한 매매대금액 등을 종합적으로 고려하여 해석하여야 한다. 비록 매도인이 점용하던 하천부지를 매수인에게 반드시 사용하도록 책임져 주겠다는 의미는 아니라고 하더라도 이에 대한 사용도 이 부동산의 매매매계약의 전제 내지 주된 내용이 되고 있음은 짐작할 수 있다. 그렇다면 이 특약은 매수인에게 유리한 결과로 작용할 여지가 있다. 또한 매수인은 이행이 불가능한 계약을 체결한 것으로 주장하며 이행불능을 원인으로 하는 계약의 해제도 주장할 수 있을 것이다.
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