• [부동산] 펜션사업 망하는 방법

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.09.02 10:33:24
  • 조회: 1132
새로운 수익형 부동산으로 각광 받고 있는 펜션이 전국에서 우후죽순처럼 생겨나고 있다. 높은 수익과 전원생활을 함께 가져다주는 것으로 알려지면서 너도 나도 펜션 사업에 뛰어들고 있다.

하지만 몇몇의 성공담만 듣고 환상을 가진 채 덤벼들다가는 큰코다치기 십상이다. 최근에는 지역에 따라 운영난으로 문을 닫는 펜션도 늘어나고 있는 추세다. 또 땅을 잘못 구입해 아예 공사도 못하고 돈만 묶여 버리는 통에 낭패를 보는 경우도 상당수다.

사람들이 펜션사업에 뛰어들었다가 흔히 겪고 있는 시행착오를 통해 자신의 투자 계획을 점검할 필요가 있다.

◇토지 구입 땐 반드시 현장 확인을 : 정모씨(58)는 올해 초 제주도에서 준농림지 1,000평을 구입했다. 펜션을 짓기 위해 퇴직금을 털었다. 하지만 제주도 지리정보시스템의 개발 기준에 맞지 않아 펜션을 지을 수 없다는 사실을 뒤늦게 알게 됐다. 정씨는 “도청에 확인만 했으면 문제가 없었을 일을 중개인 말만 듣고 덥석 결정했다”고 후회했지만 이미 버스는 떠난 뒤이다.

얼마전 강원 홍천군에서 땅 3,000평을 평당 15만원씩에 산 이모씨(55)는 진입로를 내지 못해 곤란을 겪고 있다. 대로변에서 500m 정도 떨어진 곳이라 진입로를 내야 하지만 진입로에 들어가는 땅의 주인이 공사에 동의해 주지 않았다. 이 땅주인이 되레 ㅇ씨에게 비싼 값에 사라고 요구하는 통에 이러지도 저러지도 못하고 있다. 땅주인으로부터 사용허가를 받지 못하면 건축허가는 불가능하다. 이씨는 “펜션을 지을 만한 땅 구입에만 신경을 쓰다보니 미처 진입로를 생각지 못했다”면서 “‘적당히 사례하면 되겠지’라고 생각한 게 잘못”이라고 털어놨다.
또 아예 개발행위 허가를 받을 수 없는 곳은 물론 해당 부지에 묘지가 있거나 집을 짓기 위한 대지로 형질 변경이 불가능한 곳을 구입한 뒤 후회하는 이들도 상당수라고 전문가들은 전한다. 웨스빌펜션 조동근 대표는 “중개인 말만 믿거나 현장 확인을 하지 않은 채 땅을 사는 투자자들이 꽤 많다”면서 “전문가의 컨설팅은 물론이고 해당 관청과 현장을 반드시 확인해야 한다”고 조언했다.
최소한 국토이용계획확인원, 토지대장, (정밀)지적도, 등기부등본을 열람하는 것은 기본에 속한다는 게 이들의 한결같은 조언이다.

◇현지 주민과 잘 지내야 : 지난해 초 안면도에 펜션을 지은 최모씨는 주변 인가와 50m도 채 떨어지지 않은 곳에 자리를 잡았다가 한동안 손님도 제대로 받지 못했다. 시설이 깔끔해 손님이 꽤 몰렸지만 주변 민가로부터의 민원에 시달려야 했다. 많은 관광객들이 찾으면서 주변이 시끄럽고 혼잡해지자 인근 주민들이 주말마다 찾아와 항의하면서 고성이 오갔다.

강원 홍천군에 펜션을 지은 김모씨(54)도 사정은 비슷하다. 진입로 부지까지 미리 확보해 공사를 잘 마쳤지만 한때 주민들이 ‘소란스럽다’면서 아예 진입로에 바리케이드를 치면서 곤욕을 치렀다. 그는 “법으로 해결하겠다는 생각도 했지만 펜션을 짓고 운영하면서 주변 민가가 겪을 불편을 생각지 않은 것은 내 잘못”이라며 “어차피 사업할 생각이라면 이웃과 잘 지내고 사전에 주민의 양해를 구하는 것이 필요하다”고 말했다.

◇단지형 펜션도 주의해야 : 최근 이같은 불편을 덜어준다는 장점 때문에 각광을 받고 있는 게 단지형 펜션이다. 펜션을 지어 개인에게 분양하거나 아니면 펜션을 지을 수 있는 부지를 조성해 필지별로 분양한다.

단지형을 분양받을 때는 필지나 펜션의 수를 확인해야 한다. 물론 일부 업체들은 전원주택과 마찬가지로 펜션도 단지형이 무조건 좋다고 말한다. 하지만 지나치게 많이 몰려 있으면 제한된 이용객을 나눠가져야 돼 기대한 수익을 낼 수 없다.

권모씨(41)는 지난해 업체의 말만 믿고 부지를 분양받아 펜션을 지었다. 지난해에는 성수기 가동률이 70%를 넘으면서 제법 재미도 봤다. 하지만 올해 여름엔 가동률이 50% 이하로 뚝 떨어졌다. 단지형으로 50필지나 분양되다보니 지나치게 펜션이 많은 데다 올해 새로 지은 펜션은 더 화려하고 다양한 부대시설을 갖췄다. 자연히 권씨의 펜션은 손님 눈에 띄지도 않게 돼 버렸다. 그는 “지은 지 1년 만에 리모델링을 해야 할 판”이라며 울상을 지었다.

전원 ING 우현수 대표는 “상당수 업체가 전원주택용으로 부지를 조성했다가 잘 안 나가자 펜션부지라고 바꿔 분양하는 경우도 많다”면서 “둘의 성격은 크게 다른 만큼 사전에 어떤 용도로 조성됐는지 반드시 확인해야 한다”고 말했다.
그는 또 “큰 돈을 들여 부지를 산 뒤 시공업체는 싼 곳만 찾는 사람들이 많다”면서 “펜션은 소비자의 눈길을 끌어야 하는 상품인 만큼 몇푼 아꼈다가 오히려 하자 보수나 리모델링에 돈이 더 드는 수도 있으므로 주의해야 한다”고 말했다.

경향신문 기사·사진 제공
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