• [부동산] 최근의 부동산 시장 현황과 전망

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.08.09 13:38:30
  • 조회: 1072
부동산시장에 대한 전망은 쉬운 일이 아니다. 부동산 시장은 금리, 법적 규제, 수·급 등에 의하여 강한 영향을 받는다. 특히 최근 부동산가격은 규제와 공급물량에 의하여 좌우되는데, 어떤 경우에는 당연히 가격이 하락하여야 함에도 불구하고 역현상이 나타나고 있다. 이는 아직까지도 풍부한 유동자금이 적절한 투자처를 찾지 못하고 있는데 기인한다.

즉 잠재수요가 대기하고 있기 때문이다. 토지개발지구의 토지분양에 몰리는 청약자나 주상복합아파트에 몰리는 청약경쟁이 이를 반증하는 것이다.

고교생 숫자가 2002년도에는 전년대비 12만명 감소, 금년에는 2만9천명 감소되었다고 한다. 그런데 근본적으로 인구가 감소하기까지는 다른 여건의 변수는 있지만 부동산 특히 주택가격은 급격히 하락하지 않을 것이다. 아파트가격은 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다. 개발호재가 있는 재건축 단지는 가격이 급등한 반면 분양가가 턱없이 높은 신규분양시장은 미분양 사태를 우려해야 할 실정이다.

7월1일부터 시행된 도시 및 주거환경정비법에 따라 사업승인을 받기가 어렵게 되어 이 법에 의해서도 재건축할 수 있는 요건을 가진 단지는 상대적으로 희소성을 띠면서 가격이 탄력을 받고 있다. 예상 상한선을 깨고 신고가를 연출하고 있다.
특히 호가상승이지만 투자문의가 꾸준해 가격상승은 계속될 것으로 보인다. 재건축의 경우 6월말 안전진단을 통과해 재건축이 본격화될 것으로 보이는 서울 개포동 주공아파트 단지를 중심으로 큰 폭으로 상승했다. 평형대별로 최고 5000만원까지 상승했다. 이렇게 되면 강남에 있는 재건축 아파트의 경우 평당 가격이 4천만원을 넘어선다. 재건축 아파트 가격은 호가상승에 불과한 경우도 많지만, 매수세가 본격화될 경우 지난 2000년이후 재건축시장의 과열양상이 재연될 수도 있다. 정부에서 내놓을 수 있는 대책도 마땅하지 않다. 일반 아파트가격도 동반 상승하는 현상을 보이고 있으나 방학철을 맞은 이사시즌임을 감안할 때 큰 반등은 없을 것으로 보인다.

반면 신규분양시장은 여전히 높은 분양가 때문에 소비자들의 높은 관심에도 불구하고 실계약률은 70%를 넘지 못할 것으로 전망된다. 신규시장에서 분양권 전매금지 등으로 투자 매력이 상실됐기 때문이다. 신규분양시장의 최대 매력이었던 분양권 전매가 전면 금지됨에 따라 신규시장이 큰 타격을 받고 있다. 특히 인기 지역에서도 대거 청약 미달사태가 빚어지면서 각 건설업체들은 대책 마련에 분주하다.

최근 용인 동백지구의 경우 붐을 조성하기 위한 많은 광고를 하고 있다. 따라서 많은 사람들이 관심을 보이고 있지만 분양가가 높기 때문에 선뜻 청약하기가 쉽지 않다. 서울과 수도권 지역에 아파트 입주물량이 늘어남에 따라 전세가격은 5% 내외의 하향 안정세를 이어갈 것으로 보인다. 특히 다세대·다가구 주택의 증가와 주상복합아파트, 오피스텔 등 대체 수요 등장도 전세가 하락의 주요인으로 손꼽힌다.

하지만 전세가격 하락이 매매가격까지 끌어내리지는 못할 것이다. 최근 아파트 구입의 비중이 은행 대출을 통한 경우가 대다수여서 저금리 영향으로 자금압박을 덜 받고 있으며 잠재적 매수수요자가 많이 포진하고 있기 때문이다. 부동산유통시장은 5.23 조치 이전과 비교하면 침체를 맡고 있다. 분양권에 대한 거래제한은 그 파급효과가 크다고 아니할 수 없다. 일부 지역은 매물부족현상 때문에 거래가 안되고 있고 부동산시장의 방향성을 예의주시하는 분위기 때문에도 거래는 한산한 편이다.

김학환박사 (법학박사, 대한공인중개사협회 연구소장)
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