• [부동산] 부동산 알고 삽시다 - 무단 용도 변경

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.07.26 11:18:33
  • 조회: 1209
갑은 지하 1층 지상 5층의 다세대 근린생활시설의 5층에 살고 있다. 그런데 이 다세대 주택은 지하 1층과 지상 제일 상층인 5층은 건축물대장상 용도가 근린생활로 되어 있고 1층부터 4층까지는 주거용으로 되어 있었다.

갑은 5층 근린생활시설을 베란다를 만드는 등 주거용으로 용도 변경하여 계속 사용해왔다. 그러다가 최근에 5층을 신혼부부인 을과 매매계약을 체결하고 계약내용에 따른 이행이 완료되어 을 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤다. 그러나 을은 매수한 주택이 무단 용도변경된 사실을 알고 매매계약을 해제하겠다는 내용증명우편을 보내고 이어서 매매계약해제에 따른 원상회복과 손해배상을 청구하는 소를 제기하였다.

갑 자신은 지금까지 아무런 문제없이 살았는데 무슨 소리냐며 다투고 있다. 이 경우 바람직한 해결책은 무엇인가?

갑의 불법 용도 변경사실이 드러나지 않아 문제가 없었으나 용도변경은 적법한 절차에 따라 해야 한다.

도시지역 안에서 불법 용도 변경을 한 때에는 3년이하의 징역 또는 5천만원이하의 벌금에 처하며(징역형과 벌금형 병과 가능), 도시지역 밖인 경우 2년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처한다.

용도변경문제가 해결되지 않는다면 매수인 을은 자기 앞으로 이전등기가 되어 있다고 하더라도 이 매매계약을 해제할 수 있다.

따라서 이 경우 갑은 을과 협의하여 건축법상의 건축물 용도 변경 절차를 거쳐 적법한 용도변경을 하여야 한다. 물론 이미 불법으로 용도변경된 사실이 드러나면 처벌을 받는데 이는 감수할 각오를 하여야한다.

건축법 제2조 제2항에 의하면 건축물의 용도를 단독주택, 공동주택, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 기타 대통령령이 정하는 시설 등 22개 종류로 구분하고 있다. 그런데 건축물의 용도를 변경하고자 할 때는 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합하여야 하며, 동법 제18조의 규정에 의하여 사용승인을 얻은 건축물의 용도를 변경하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.

용도변경신고를 하고자 할때는 용도변경신고서에 용도를 변경하고자 하는 층의 변경 전·후의 평면도, 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서를 첨부하여야 한다.

다만, 영업 및 판매시설군, 문화 및 집회시설군, 산업시설군, 교육 및 의료시설군, 주거 및 업무시설군과 당해용도로 변경하기 전의 용도로 다시 변경하는 경우(증축ㆍ개축 또는 대수선을 수반하는 경우를 제외한다), 용도변경하고자 하는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터미만인 경우. 동일한 건축물안에서 면적의 증가없이 위치를 변경하는 용도변경인 경우 등과 같이 동일한 시설군에 해당하는 건축물의 용도를 변경하는 경우 기타 대통령령이 정하는 경우에는 신고하지 아니하고 용도변경을 할 수 있다.

건물을 매수할 때는 건축대장 등에 의하여 용도를 확인하고 대장상의 용도와 다르게 사용되고 있는지 용도변경이 적법하게 이루어진 것인지 여부 등에 관하여 확인하여야 한다.

김학환박사 (법학박사, 대한공인중개사협회 연구소장)
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