• [부동산] 권리분석의 변수와 낙찰자의 구제

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.07.07 10:59:29
  • 조회: 720
최근에 다시 경매물건이 증가하는 추세에 있다. 경매로 특히 주택을 구입할 때는 임차인들이 있기 때문에 보증금을 낙찰자가 인수하는지의 여부에 대하여 주의를 기울여야 한다. 권리분석을 하였을 때는 주택임차인의 임대차가 소멸되어 보증금을 인수하지 않는 것으로 되었다고 하더라도 경매절차가 진행되는 과정에서 채무자의 변제나 이해관계인의 변제로 인하여 변화가 초래될 수 있다고 하는 점에 주의하여야 한다.

채무자이자 소유자인 갑의 아파트에는 1998년 5월 29일 채권최고액 3,600만원, 근저당권자 수산업협동조합중앙회로 된 근저당권설정등기가, 1999년 10월 18일 채권최고액 2,400만원, 근저당권자 윤○○으로 된 근저당권설정등기가 각 경료되었는데, 같은 해 12월23일 채권자 김○○의 신청으로 강제경매가 되었다.

이에 을이 2000년 2월13일 실시된 입찰기일에 최고가로 입찰하여 같은 달 20일 낙찰허가결정을 받고, 대금지급기일이 2001년 1월10일로 지정되었다. 한편 병은 1999년 6월경 이 아파트를 임차보증금 7,000만원에 임대차하여 같은 해 6월29일 전입신고를 마쳤다.

갑은 임차보증금의 반환을 요구받고도 이에 응하지 못하고 있던 차에, 임차권의 대항력이라도 유지될 수 있도록 선순위 근저당권을 말소하여 달라는 병의 간청에 못 이겨 대금지급기일 전인 2001년 1월 5일경 선순위 근저당권자인 수산업협동조합중앙회에 피담보채무를 변제하고 같은 달 6일 근저당권설정등기를 말소시켰다. 그런데 낙찰인 을은 이러한 사실을 알지 못하고 대금지급기일에 대금을 지급하고 아파트의 소유권을 취득하였다.

이 경우 경락받은 을은 병의 임대차 보증금을 인수하여야 한다. 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 않는다(대법원 1998년 8월24일자 98마1031 결정 참조).

선순위근저당권자인 수협에 대한 채무를 채무자인 갑이 변제하였으나, 임차인인 병이 변제할 수도 있다.
경락인으로서는 불의의 타격을 받는 셈이 되는데, 이와같은 변제 또는 대위변제(이해관계인이 채무자 대신에 하는 변제)는 낙찰자가 소유권을 취득하기 전까지는 할 수 있다.

경락인이 구제받을 수 있는 방법은 없는가? 이미 대금지급까지 끝나버렸기 때문에 어려운 문제가 따른다. 그러나 채무를 변제한 자가 변제사실을 통지해주지 아니했다면 손해배상책임을 물을 수 있는지가 문제될 수 있다.

이에 대해 최근 대법원 판례는 경매에 참가하고자 하는 자는 자기의 책임과 위험부담하에 경매공고, 경매물건명세서 및 집행기록 등을 토대로 경매목적물에 관한 권리관계를 분석하여 경매참가 여부 및 매수신고가격 등을 결정하여야 하나, 경매기일이 지난 후에 발생한 사정변경에 대하여는 그로 인한 부담을 최고가매수신고인 또는 경락인에게 귀속시킬 수는 없다고 한다. 그러나 채무자에게 손해배상이라는 담보책임을 물을 수 있다고 하더라도 경매의 채무자는 대부분 변제자력이 없기 때문에 실효성이 없는 경우가 많다. 따라서 경매에 참가하는 경우에는 경매절차가 진행되는 과정에서의 권리관계의 변동에도 면밀히 주의하여 적절한 대응을 하여야 한다.

김학환박사 [법학박사, 대한공인중개사협회 연구소장]
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