• [부동산] 7월부터 달라지는 부동산제도

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.06.27 13:38:11
  • 조회: 1413
내달 1일부터 아파트 재건축 여부를 결정하기 위한 안전진단 항목의 경제성 평가 대상 중 ‘재건축으로 인한 재산가치 상승분’이 빠진다. 또 일반주거지역 용적율이 종전보다 전반적으로 낮아지지만 이미 설계에 착수한 곳 등은 현재의 용적률을 적용받는다.

건설교통부는 이같은 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’이 국무회의에서 의결됨에 따라 7월1일부터 시행키로 했다. 또 7월부터는 개정된 ‘국토계획법’과 ‘주택공급규칙’ 등이 일제히 시행돼 부동산 투자환경이 대폭 바뀌게 된다.

◇안전진단 까다로워진다 : 경제성 평가가 건물을 고치는 것과 헐고 새로 짓는 비용만 단순비교하는 방식으로 바뀐다. 구조나 사용에 문제가 없는데도 재건축으로 인한 재산가치 상승분을 부풀려 ‘재건축 실시’로 판정하는 것을 막기 위한 것이다.정밀안전진단은 경제성(15%), 구조안전(45%), 설비 성능(30%), 주거환경(10%) 등을 평가해 30점 이하(100점 만점)는 재건축 판정, 31~55점은 재건축 여부를 시·도지사가 결정, 나머지는 유지·보수토록 못박았다. 노후·불량 건축물의 재건축 가능 연한은 ‘20년 이상’으로 하되 지자체가 조례로 이를 늘릴 수 있게 했다.

◇재건축 추진 절차 복잡 : 시·도지사가 안전진단 실시나 사업시행 인가 시기를 조정할 수 있도록 했다. 이전에는 안전진단을 통과하고 조합설립 및 지구단위계획 수립 뒤 사업계획승인만 받으면 됐으나 시·도지사의 안전진단실시여부 사전평가→안전진단→재평가→정비구역 지정→조합 인가→사업시행 인가 등으로 복잡해져 사업기간이 1년 정도 더 길어지게 됐다.

◇새 용적률 적용 : 일반주거지역이 1~3종으로 분류돼 건폐율과 용적률이 제한된다. 서울시는 ▲1종 4층이하·용적률 150%이하 ▲2종 7~12층·용적률 200% ▲3종 15층이하·용적률 250%를 적용한다. 건교부는 새로운 용적률을 적용받지 않는 ‘사업 및 공사에 착수한 자’를 7월 이전에 건축허가나 주택사업계획승인을 받은 사업자 중 ‘실시설계·감리·개발신탁·공사계약 등을 맺고 6월30일 이내에 이를 착수하겠다는 내용의 공증을 한 자’로 정했다.

또 ▲이주비 지급 또는 이주 개시를 통고하고 6월30일 이전에 내용증명우편을 발송한 자 ▲착공 신고 또는 건축물의 철거·멸실신고서를 제출한 자 ▲입주자모집공고와 감리자선정·분양보증을 신청한 자 등도 마찬가지이다.

◇선계획·후개발 : 인구 50만명 이상 17개시(7개 특별·광역시, 수원, 성남, 고양, 부천, 안양, 청주, 전주, 포항, 창원, 안산)는 도시·주거환경정비기본계획을 세워 사업예정구역별로 용적률 상한 등 기준을 정해야 한다. 300가구 또는 1만㎡(3,000평) 이상의 재건축은 구청장 및 군수가 정비계획을 수립해 시·도지사의 승인을 받은 뒤에야 가능하다. 300가구 미만은 시·군·구 건축심의위원회의 검토 뒤 결정된다.

◇후분양제 실시 : 투기과열지구 내 재건축 아파트는 80% 이상 공사가 끝나야 일반분양이 가능해진다. 일반분양권의 전매가 금지되고 지역·직장주택 조합원 지분도 소유권이전등기 전에 양도 및 증여를 금지한다. 다만 새 주택공급규칙이 시행되기 전에 조합 설립인가를 받고 사업승인을 신청한 단지는 착공과 동시에 일반분양이 가능하다. 투기과열지구 내에서는 300가구 이상 주상복합아파트도 사업승인을 받아야 건축이 가능하고 전매가 금지된다. 분양도 청약통장 가입자를 대상으로 실시되며 무주택자 우선공급 등의 적용을 받는다.

◇조합원 권익 보호 : 재건축조합 설립추진위원회 구성은 토지 등 소유자의 2분의 1이상 동의와 시장·군수·구청장 승인을 얻도록 했다. 조합설립 동의서를 받을 때도 비용 및 분담금, 사업 완료 뒤의 소유권 문제 등을 조합원에게 반드시 알리도록 했다. 또 시공사는 대한주택공사의 보증서를 조합에 제출하고 시장·군수는 착공 신고 때 이를 확인토록 했다.

◇사업추진절차 개선 : 법원 판결을 통해 강제매매계약을 맺을 수 있는 매도청구대상에 ▲토지만 소유한 자 ▲재건축 반대자(단독주택지 주민 5분의 4 동의)도 포함시켜 보상가를 노린 속칭 ‘알박기’를 못하도록 했다. 건물·토지의 소유자 확인이 곤란하면 일간신문 공고 후 30일이 지난 뒤 감정평가액을 법원에 공탁하면 사업을 추진할 수 있다.

또 리모델링하는 경우 높이제한 규제를 적용하지 않는 등 인센티브를 주고 상가소유자도 일정 조건을 갖추면 재건축 뒤 아파트를 우선공급할 수 있도록 했다.
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  • 이기환 03.07.01 06:49:03
    후분양제 : 너무 잘한 제도이다. 다만 공사중에 관심 갖고 감시하는 눈이 소홀해질까 걱정된다. 알박기 금지: 정말 너무 늦은 감이다. 부동산후진국 수치이다. 다만 개인사생활권이 너무 침해되지 않도록 최대한 배려해야 할 것이다.
    용적율 축소 : 반대다. 건축 기술 발달로 차츰 더 고층화가 쉬워지고, 좁은 국토에 높이를 이용해야 한다고 본다.
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