• [부동산] '부동산’ 알고 삽시다! - 이중계약서 해결책은 없는가

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.06.24 10:24:13
  • 조회: 911
검찰은 18일 부동산을 거래하면서 이중계약서를 작성한 1,380여명을 적발, 처벌하겠다고 밝혔다. 이중계약서 작성은 거래실무에서는 거의 관행이 되다싶이 하였다. 그런데 이중계약서가 작성되는 것은 결국 투명한 거래질서 확립과 공평과세 실현을 저해하는 것이다. 따라서 어떻게 하면 이중계약서가 작성되는 것을 막을 수 있는가에 대하여 정부에서는 묘안을 찾는데 골몰하고 있다. 그러나 정부 뿐만 아니라 전문가들도 마찬가지이지만 대안을 확실히 제시하기가 어렵다.

그러나 이중계약서가 작성되는 원인은 한마디로 양도인과 양수인의 이해관계가 맞아 떨어지는데 있기 때문에 이를 쉽게 근절시킬 수는 없다. 양도인은 양도세가 2배지 내지 3배 정도를 적게 내고 양수인도 취득세와 등록세를 조금밖에 안내게 되는데 어떻게 양심에만 호소할 수 있겠는가?

이중계약서가 작성되어 적발되는 경우 이에 대하여 처벌을 하거나 처벌규정을 강화하는 경우에도 물론 이중계약서 작성을 막을 수 있는 방법이 될 수 있다. 그러나 이중계약서 작성은 처벌만으로 해결할 수는 없는 문제이다.

이중계약서가 작성되는 관행은 실제거래가액으로 계약서를 작성하는 관행이 거래당사자의 의식 속에 확고히 자리 잡아 정착되기 전까지는 사실 어려운 것이다. 결국 이중계약서를 쓰더라도 큰 실익이 없다라고 인식될 때 이중계약서 작성의 관행은 사라지게 될 것이다.

현재 이중계약서는 거래당사자가 직접 작성하거나 공인중개사사무소에서 작성하는 경우도 있지만 대부분 법무사 사무실에서 행하여지고 있다. 계약서에 검인을 받아 이 계약서를 등기원인서류로 제출하도록 하고 있어 등기업무를 의뢰받는 법무사가 검인신청을 하는 과정에 이중의 검인계약서를 작성하는 것이다.

아무래도 최초의 계약서를 작성하는 자와 검인신청권자가 상이하고 그 사이에 시차가 있다면 실거래가가 은폐될 소지가 큰 것이다. 현행 부동산등기특별조치법에 따른 대법원규칙에 의하면 검인신청권자를 “계약서를 체결한 당사사 중 1인이나 그 위임을 받은 자, 계약서를 작성한 변호사와 법무사 및 중개업자”로 규정하고 있다.

따라서 이와같이 검인신청제도를 유지하는 한 검인신청권자를 다원화할 것이 아니라 대부분의 거래계약서가 공인중개사에 의하여 작성되고 있는 현실을 감안한다면 공인중개사로 일원화하는 것이 바람직하다.

또한 모든 거래가 중개로 이루어지는 것은 아니나 거래당사자가 직접 거래하는 경우에도 계약서는 공인중개사가 작성케 하여 검인신청 하도록 하고 그 내용을 즉시 거래정보망에 의무적으로 올리도록 한다면 이중계약서 문제가 해결될 수 있을 것으로 생각된다.

이와 더불어 부동산거래가격의 안정과 부동산거래의 투명화, 투기적 요인의 차단, 양도인의 양도세의 사실상의 전가방지, 부동산정책의 일관성, 지정 부동산거래정보망의 지원, 공인중개사제도의 정착 등 전체 부동산거래제도의 환경도 개선이 돼야 한다. 따라서 이중계약서 문제는 그 자체만의 해결책을 구할 수도 있지만 전체 부동산거래시스템 속에서 종합적으로 해결방법을 강구하여야 한다.

김학환박사 (법학박사, 대한공인중개사협회 연구소장)
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