• [부동산] 부동산알고삽시다 - 중개업자의 비밀준수의무

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.06.17 10:43:30
  • 조회: 1320
최근 뉴스의 화제가 되고 있는 것은 단연 중개사무소에 대한 국세청 세무조사와 이로 인한 대한공인중개사협회의 고위공직자 및 정치인에 대한 부동산투기사례수집 공개라고 할 수 있다. 공인중개사들은 국세청의 과잉조사로 문을 닫거나 영업을 하더라도 상주조사를 하여 영업방해를 받고 있는 등 그 피해가 극심하다고 주장한다.

그런데 고위공직자 및 정치인에 대한 부동산투기사례를 수집하여 공개하는 것이 부동산중개업법에 규정된 비밀준수의무를 위반하거나 형법상의 명예훼손죄에 해당하는가가 또한 초점이 되고 있다.

현행 부동산중개업법 제16조의2에 의하면 비밀을 지켜야 할 의무자는 중개업자이며 중개업자의 사용인 및 법인의 임원도 포함되고 있다. 이들이 누설하지 말아야 할 비밀은 자신의 직무상 알게 된 비밀에 한정되나 중개의뢰인의 비밀에 한정되지 않으며 중개업무과정에서 알게 된 비밀의 보호이익이 누구에게 귀속되는지 여부를 불문하고 모두 포함되는 것으로 보아야 할 것이다.

또한, 당사자가 비밀로 해줄 것을 요구하지 않더라도 이 사실이 알려짐으로 인해 당사자에게 이익에 반하는 결과가 예상되는 사실은 중개업자가 누설하지 않아야 하는 비밀에 속한다고 볼 수 있다.

다만, 당사자가 비밀로 해줄 것을 요구하더라도, 중개대상물에 대한 하자나 거래상대방이 알고 있다면 대상부동산의 거래를 하지 않을 정도의 중대한 사실은 준수해야할 비밀에 포함되지 않을 것이다. 이는 거래상대방에게 알리지 않음으로써 상대방에게 부당한 피해가 발생할 수 있기 때문이다.

한편 중개업자등은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 비밀을 준수하지 않아도 된다. 이와 같은 사례는 법정에서의 증언이나 수사기관의 심문 등이 포함될 것이나 경찰이라도 법령의 근거없이 자료열람을 요구할 경우 이들의 요구에 응해서는 안 될 것이다. 중개업자등은 중개업무에 종사할 당시뿐만 아니라, 중개업자등이 그 직을 떠난 후에도 비밀을 지켜야 한다.

결국, 중개업자등은 자신의 직무상 알게 된 사실이 비밀이 아닌 것으로 확인되지 않는 한 평생 비밀을 지켜야 하는 것으로 해석된다. 부동산중개업법 제16조의2의 규정을 위반한 자는 1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처하도록 하고 있으나 동법 제38조제4항에 의거 피해자의 명시한 의사에 반하여 처벌하지 아니한다.

즉, 중개업자등의 비밀누설로 피해를 본 자가 중개업자를 처벌하지 않을 것을 원하는 경우에는 중개업자를 처벌할 수 없는 것이다. 또한 중개업자등이 비밀을 지킬 의무를 위반한 행위는 민사상 불법행위를 구성하는 것으로 이로 인해 타인에게 손해가 발생한 경우에는 중개업자에게는 민사상의 손해배상책임이 발생한다(민법 제751조).

그러나 중개업자의 비밀준수의무는 거래과정에서 알게 된 프라이버시에 관한 내용이 중심이 되고 부동산거래내역 자체는 객관적으로 알려질 수 있는 공개적 사항이 될 수 있어 중개업법 제16조의2에서 입법취지로 한 목적과는 관련성이 약하다고 볼 수 있다.

공직자윤리법 제3조 및 제4조에서 공직자들은 재산을 등록하도록 하고 있으며 동법 제12조에 의거 등록대상재산과 그 가액·취득경위·소득원 등을 허위로 기재할 수 없도록 규정하고 있다. 또한 부동산거래 내역은 세무서에 통보될 뿐만 아니라 감정평가나 부동산 중개시 거래사례로 예시되고 있기 때문이다. 따라서 사견으로는 고위공직자의 단지 부동산거래 내역을 공개하는 것만으로는 중개업법상의 비밀준수의무를 위반한 것이라고 보는 것은 의문이며 다만 명예훼손여부는 별개의 문제라고 생각한다.

김학환박사 법학박사, 대한공인중개사협회 연구소장
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