• [부동산] 싼 분양가 속지말고 옥석 가려라

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.06.07 13:09:02
  • 조회: 1215
재개발 조합아파트는 과연 투자할 만한가. 정부가 투기·투기과열지구 확대, 재건축 후분양제 등 각종 투기방지대책을 쏟아내자 상대적으로 규제가 덜한 재개발 조합원 지분에 대한 투자자들의 관심이 커지고 있다. 정부의 융단폭격식 규제에도 불구, 재개발 조합원 지분은 거래가 가능한데다, 매입 비용도 재건축 아파트보다 적게 든다는 이유가 관심을 키우고 있는 것이다.

또 일반 분양분보다 저렴한 분양가로 공급받을 수 있다는 점도 투자자들로서는 ‘매력’이다. 하지만 재개발 아파트는 사업진행 절차가 상당히 복잡한데다 같은 지분일지라도 실제 가치가 다르고, 이에 따른 추가부담금 등이 천차만별이기 때문에 재개발에 대한 사전지식 없이 재개발 아파트에 투자했다가는 낭패를 볼 수가 있다.

특히 오는 7월이면 ‘도시 및 주거환경 정비법’과 ‘국토의 이용 및 계획에 관한 법률’이 시행된다. 안전진단이 대폭 강화되고, 일반주거지역이 저층·중층·고층지역 등 1~3종으로 분류돼, 엄격한 용적률을 적용받는 것이다. 정부는 특히 일반주거지역 종별분류 적용 사업장을 ‘7월이전 사업에 착공하지 않은 사업장’으로 못박았다. 따라서 6월 말까지 이미 공사에 착수했거나 각 시·도에 ‘공사를 시작하겠다’는 착공계를 낸 조합을 제외한 대부분의 재개발 사업장은 사업계획 수정이 불가피하다. 특히 상당수 사업장은 용적률이 낮아질 가능성이 높다. 그에 따른 사업성도 당연히 떨어진다. 부동산 정보업체 스피드뱅크(speedbank.co.kr)와 닥터아파트(drapt.com)의 도움을 받아 재개발 사업 투자시 유의사항을 들어본다.

◇ 사업추진 단계별 투자 유의사항 : 닥터아파트 김광석 과장은 “재개발 사업은 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 분양, 청산 단계로 나뉘는데 매 사업단계가 확정돼서 진행될 때마다 지분 가치에 대한 변동이 심하다”며 “특히 구역지정 전에 재개발 지분을 매입하는 것은 신중을 기해야 한다”고 주문했다.

구역지정을 받게 되면 조합설립인가, 사업시행인가, 시공사와 본계약 체결 등의 순으로 사업이 진행된다. 인기 있는 재개발구역이라면 조합설립인가를 받는 시점에서 지분을 매입하는 것이 좋다. 마무리 단계인 관리처분인가를 받게 되면 분양가액과 추가부담금이 나온다. 이때는 조합원 지분에 대한 과대포장은 불가능해진다. 하지만 이미 지분시세가 많이 올라 있는 경우가 많다.

지분을 매입할 때는 실제 가치를 잘 따져봐야 한다. 같은 지분이라도 평가보상액의 기준이 되는 감정가가 다르기 때문이다. 감정가는 도로 여건이나 입지, 건물의 노후 정도 등에 따라 결정되며 추가부담금의 기준이 된다.

새 아파트로 들어가기 위해서는 지분가격에다 추가부담금을 부담해야 한다. 따라서 지분가격에다 추가부담금을 더한 가격이 일반 분양가격보다 높아 사실상 실익이 없는 경우도 생기는 만큼 유의해야 한다. 또 무허가건물 지분과 지상권만 있는 지분, 국·공유지와 사유지가 섞여 있는 지분은 조합원 자격을 획득하는데 문제가 없는지 조합에 꼭 확인해야 한다. 국·공유지, 사유지가 섞여 있다면 점유권을 인정받을 수는 있지만 재개발이 이뤄지면 땅 주인인 국가나 공공기관에 불하대금을 갚아야 한다.

◇재개발 수익률 계산은 어떻게 : 지분을 취득하더라도 추가부담금을 내야 하는 데 이는 입주 때까지 납부해야 하는 일반분양의 중도금 같은 금액이다.

추가부담금은 관리처분인가 이후 확정되는데, ‘조합원 분양가에서 토지와 건물에 대한 감정평가액을 비례율로 곱해 뺀 값’이다. 비례율이란 총 사업이익(분양수입-사업비용)을 종전자산(건물과 토지) 총액으로 나눈 수치다. 예를 들어 비례율 100%는 재개발 후 종전 자산가치와 맞먹는 사업이익이 생긴다는 뜻으로 비례율이 높을수록 분양받을 아파트의 무상 평수가 커진다는 것을 의미한다.

경향신문 기사·사진 제공
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