• [부동산] 부동산중개사무소의 등록기준

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  • 글쓴이 : 김학환 박사
  • 03.05.20 10:36:51
  • 조회: 1206
부동산중개업자는 부동산중개업법시행령 제5조에 의거 중개사무소를 갖추도록 규정되어 있다. 따라서 중개업등록 후에 중개사무소를 사용하던 도중 중개사무소에 결격사유가 발생하였다면 부동산중개업법 제23조에 의하여 행정처분을 할 수 있다. 그런데 임대인인 건물주가 임차인인 중개업자와 재계약을 거절하면서 이런 사실을 등록관청에 통보한 경우에 중개사무소 등록기준미달로 행정처분을 할 수 있는가 하는 점이다.

중개사무소의 등록이후의 결격사유란 중개사무소를 불법하게 용도나 구조변경, 증개축 등을 함으로써 불법건축물이 되거나 건축법상 중개사무소로 사용하기에 적합하지 아니한 것으로 밝혀진 경우를 들 수 있다. 또한 중개사무소 자체는 건축법상 중개사무소로 사용하기에 적합하다고 하더라도 중개사무소를 확보하지 못한 경우를 들 수 있습니다.

임대인의 동의없이 무단점유를 하고 있거나 허위의 임대차계약서를 제출하여 중개업 등록신청을 한 것이라면 당연히 중개사무소를 미확보한 것이다. 그러나 정당하게 중개사무소를 확보한 이후에 여러 가지 사유로 사용권한을 상실한 경우에는 법적으로 정당하게 사용할 수 있는 권한을 상실하였다는 이유만으로 바로 중개사무소 미확보로 단정할 수 있는가 하는 점이다.

예컨대, 어떤 중개업자가 등기상 소유권자인 건물주 갑과 임대차계약 후 1년 후 을이 갑을 상대로 원인무효소송을 제기하여 승소하였다면 이 임대차는 처분권한이 없는 자와 임대차 한 것으로 되어 을에 대해서는 임대차계약도 무효가 되나, 등록관청에서 을의 승소판결을 안 것만으로 이 중개업자가 중개사무소를 미확보한 것으로 단정할 수는 없는 것이다.

임대인의 재계약거절은 중개업자인 임차인과 건물주인 임대인사이에서 권리금 인정문제와 관련하여 분쟁이 발생하기 때문이다. 임대인과 임차인의 분쟁이 소송으로 전개될 경우 그 승패는 알 수 없다. 만약 임차인의 권리금인정 요구를 일부라도 법원에서 정당하다고 인정하면 임차인의 명도거부는 동시이행의 항변권에 의하여 법적으로도 정당한 것으로 인정될 수 있다. 따라서 단지 임대인의 계약갱신거절 만으로 중개업자인 임차인이 중개사무소를 미확보한 것으로 단정할 수는 없는 것으로 생각된다.

중개사무소를 확보했느냐의 여부는 이를 일율적으로 판단할 것이 아니라 등록을 할 때와 등록을 한 이후로 나누어 달리 판단하는 것이 타당할 것이다. 그렇게 보지않으면 임대인의 계약갱신 거절시에는 모두 중개사무소 미확보로 보고 행정처분을 한다면 불합리한 문제도 발생할 수 있기 때문이다.

첫째, 중개사무소 임대인들의 부당한 횡포가 야기되며 재계약을 위한 보증금이나 월세 등에 대하여 협의 도중에 있는 중개업자인 임차인들의 피해가 야기된다.

둘째, 중개사무소 미확보로 인정되는 경우에 받게 되는 행정처분에 등에 의한 불이익이 너무 크게 된다.

셋째, 재계약의 결렬이후에 임차인이 점유하는 경우가 모두 불법점유는 아니며 적법한 점유도 있을 수 있다.

따라서 재계약에 관한 협의가 결렬되어 중개업자인 임차인이 중개사무소를 명도하게 될 입장에 있더라도 이에 관한 행정처분의 중대함을 생각할 때, 점유권원이 없음이 판결에 의하여 확정되거나 하여 중개사무소를 사용할 수 없음이 객관적으로 명백하게 확정된 경우는 별론으로 하더라도 일단은 상당한 기간을 두어 중개사무소를 확보하도록 기회를 주거나 중개사무소를 이전할 수 있는 충분한 기간을 주고 그래도 이행이 없는 경우에 한하여 행정처분을 하는 것이 타당하지 않나 생각된다.
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