• [부동산] '부동산’ 알고 삽시다! - 계약명의신탁

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.04.23 10:23:44
  • 조회: 848
갑은 신동아건설에서 분양하는 아파트를 1992년 분양받았으나 사정상 을과 상의하여 을 명의로 분양을 받기로 하고 분양계약을 체결하도록 하였다. 대신 갑이 을에게 분양대금을 내주기로 하였다. 을은 분양대금을 완납하고 1995년 을 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 그 후 1997년 을이 사망하자 이 아파트는 상속을 원인으로 하여 병 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다.

그러는 동안 1995년 부동산실권리자명의등기에관한법률이 제정되어 1996년 6월30일까지 실명등기를 하여 신탁자인 갑 앞으로 소유권이전등기를 하여야 했으나, 유예기간이 경과하도록 실명등기를 하지 않은 상태다.

이 경우 신탁자이자 실소유자인 갑이 상속인인 병을 상대로 하여 이 아파트의 소유권을 찾아올 수 있는가 문제된다. 물론 갑은 이 아파트를 되찾기 위해서는 을과의 사이에서 명의신탁이 있었음을 입증하여야 할 것이다.

이 경우 갑과 을의 명의신탁은 예외적으로 유효로 보는 경우에 해당하지 않기 때문에 무효임은 명백하다. 따라서 명의신탁해지를 원인으로 하여 병에게 소유권이전등기를 청구할 수는 없다.

한편 분양자인 신동아건설이 수분양자인을 앞으로 소유권이전등기를 한 것이 유효한 것인가가 문제된다.

부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁 약정을 맺고, 이에 따라 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 기하여 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁 약정의 무효에도 불구하고 그 소유권이전등기에 의한 당해 부동산에 관한 물권변동 자체는 유효한 것으로 취급된다. 따라서 명의수탁자 을은 이 아파트에 대한 완전한 소유권을 취득하게 된다.

그런데 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 위와 같은 명의신탁 약정과 그에 기한 물권변동이 이루어진 다음 부동산실권리자명의등기에관한법률 제11조에서 정한 유예기간 내에 실명등기 등을 하지 않고 그 기간을 경과한 때에도 판례에 의하면 같은 법 제12조 제1항에 의하여 제4조의 적용을 받게 되어 위 법리가 그대로 적용된다고 본다.

따라서 이 경우 명의수탁자는 명의신탁 약정에 따라 명의신탁자가 제공한 비용을 매매대금으로 지급하고 이 아파트에 관한 소유명의를 취득한 것이고, 위 유예기간이 경과하기 전까지는 명의신탁자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것이므로, 명의수탁자는 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행에 따라 이 아파트에 관한 완전한 소유권을 취득함으로써 부동산 자체를 부당이득하였다고 보아야 할 것이고, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

따라서 현재 상속을 받은 명의인 병은 갑에게 소유권이전등기를 해주지 않으면 안된다. 다만 갑과 을이 명의신탁에 따라 처벌을 받거나 과징금을 부과하는 것은 별개의 문제이다.

김학환박사 (법학박사, 대한공인중개사협회 연구소장)
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