• [부동산] 개발제한구역의 이축권(2)

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.03.28 13:16:13
  • 조회: 1821
개발제한구역의 이축권은 개발제한구역에 건축을 할 수 있기 때문에 인기가 있다. 실무에서는 이를 용마루라고도 부른다. 따라서 이러한 권리가 사실상 거래되기도 한다. 과연 이와같은 이축권을 사고팔고 할 수 있는 것일까? 이에 대하여 건교부 유권해석에 의하면 이축권은 거래할 수 없다고 한다.

그러나 대법원 판례에 의하면 양도소득세의 과세대상이 되는 ‘기타 자산’에 관한 구 소득세법시행령 (1994. 12.31. 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것) 제44조 제4항 제2호가 들고 있는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’라 함은 부동산 자체의 취득을 주목적으로 하는 권리로서, 부동산의 취득을 권리의 직접 대상으로 하거나, 그렇지 않더라도 적어도 그 권리를 취득하는 사실상의 주된 목적이 부동산 자체의 취득에 있어 향후 추가적인 요건을 구비하거나 일정한 절차를 거친다면 그 부동산을 취득할 수 있게 되는 권리를 의미한다고 봄이 상당한 바, 구 도시계획법시행규칙(1998. 5.19. 건설교통부령 제133호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항 제3호 사목 (1)의 규정에서 말하는 ‘이축(移築)’은 건축법상의 건축행위를 가리키는 것이고, 이 규정에 의한 이른바 ‘이축권’이라 함은 건축관계법규나 도시계획법규상으로 개발제한구역 내에서의 건축행위의 일반적 금지를 해제하여 건축허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리를 의미할 뿐, 부동산 자체의 취득을 목적으로 하는 권리를 의미한다고 볼 수 없으므로, ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하지 아니한다고 보고 있다.

이에 의해 이축권의 양도로 인하여 발생하는 소득은 “종합과세대상인 일시재산소득에 해당한다”고 재경부는 유권해석하고 있다. 현행 소득세법에서는 일정한 소득이 양도소득으로 분류되면 종합과세하지 않지만, 일시재산소득으로 분류되면 이자·배당·부동산·사업·근로·기타 소득과 함께 소득금액을 합산하여 종합하여 과세한다.

김학환박사 (법학박사, 대한공인중개사협회 연구소장)

이는 이축권의 양도가 허용된다는 것이 아니라 사실상 양도하여 소득이 생긴 경우의 처리에 관한 문제이므로 허용 여부와는 구별되어야 한다.

이와 같은 공증에 의하여 소유권을 취득하려면 또 다른 법률문제에 봉착한다. 바로 부동산실권리자명의등기에관한법률 위반 여부이다.

개발제한구역 안의 기존 건물 철거에 따른 이축권을 양수하여 자기 비용으로 건축한 뒤 이축권자 명의로 보존등기를 한 경우 부동산실권리자명의등기에관한법률 위반죄를 구성한다.

판례는 도시계획법령에 의하여 개발제한구역 안에 있는 기존 건물의 철거에 따른 이축허가의 신청은 철거 당시의 건물소유자에 한하여 허용되는 것이므로, 다른 사람이 이축권자로부터 이축권을 양수하여 그 명의로 건축허가를 받고, 신축 건물에 관하여 그 명의로 소유권보존등기를 경료한 것은 부동산실권리자명의등기에관한법률 제2조 제1호에서 말하는 명의신탁 약정에 기한 것으로서 위 법률 제3조 제1항에 저촉되는 범죄행위임에 틀림없다고 한다(대법원 2002.11.26.선고 2002도5197판결).
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