• [법률] ‘부동산’ 알고 삽시다! - 상가건물임대차보호법의 해석상 문제

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.03.04 11:27:19
  • 조회: 1031
상가건물임대차보호법이 적용되려면 임대차 보증금이 서울특별시는 2억4천만원, 수도권정비계획법에의한 과밀억제권역(서울특별시 제외)은 1억9천만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역제외)는 1억5천만원, 그 밖의 지역은 1억4천만을 초과하지 않아야 한다.

보증금액을 정함에 있어서 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액을 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하도록 하고 있다. 따라서 월세에 100을 곱하여 보증금으로 환산한다.

최초의 임대차 보증금은 상가건물임대차보호법의 적용범위 내의 것이라고 하더라도 만약 보증금을 인상하거나 월세를 인상하게 되면 보증금의 범위가 달라지게 되는데 이 때문에 만약 적용범위를 초과하게 되면 상가건물임대차보호법이 적용되지 않게 된다. 적용대상을 판정하는 기준이 되는 보증금액은 최초에 약정한 보증금액을 의미한다.

이는 상가건물임대차보호법에서 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년이 지나면 증액이 가능하고 청구당시의 차임 또는 보증금 중 10분의 12의 금액을 초과하지 않는 범위 내에서는 증액할 수 있기 때문에 임차인으로서는 이 문제에 대한 판단을 소홀히 하면 문제가 발생하게 된다.
상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 경우에는 보증금의 우선변제, 최우선변제 뿐만 아니라 소유자가 변경된 경우 대항력도 상실하게 되는 등 상가건물임대차보호법에 규정된 임차인으로서의 보호를 받지 못하게 된다.

한편 최우선변제를 받는 소액보증금은 서울특별시 4천5백만원, 수도권정비계획법에의한 과밀억제권역(서울특별시 제외)은 3천9백만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역제외) 3천만원, 그 밖의 지역은 2천5백만원 이하이고 이 중에서 서울특별시 1천350만원, 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역(서울특별시 제외)은 1천170만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역제외)는 9백만원, 그 밖의 지역은 750만원까지 최우선변제를 받는다.

이 경우 소액보증금에 해당하는 여부는 보증금액의 환산에 관한 상가건물임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계로 하고 있다.

따라서 단순히 보증금액만 가지고 따지는 것이 아니라 월세를 보증금으로 환산한 합계액을 의미한다. 즉 월세에다 100을 곱한 금액을 보증금으로 하고 있다. 이 결과 최초의 임대차계약의 보증금은 소액보증금의 범위 내라고 하더라도 증액을 함으로써 소액보증금의 범위를 초과하게 되면 최우선변제를 받을 수 없게 된다. 최우선변제를 받는지 여부는 경매개시결정이 된 시점에서 소액보증금에 해당되어야 한다.

상가건물임대차의 임차인으로서는 임대인이 상가건물임대차보호법을 내세워 보증금이나 월세를 증액하는 경우 최우선변제의 범위를 벗어나는 것은 물론이고 상가건물임대차보호법 자체가 적용되지 않게 됨에 주의하여야 한다.

김학환박사 (법학박사, 대한공인중개사협회 연구소장)
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