• [부동산] ‘부동산’ 알고 삽시다! - 매각물건명세서

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.02.24 10:57:36
  • 조회: 1407
매각물건명세서란 종래 경매(입찰)물건명세서에 대한 민사집행법상의 새로운 용어이다. 매각물건명세서는 집행법원이 매각목적물의 권리관계와 현황 및 평가액 등을 매수희망자들에게 알리기 위하여 작성하는 문서이다. 현황조사보고서나 감정평가서는 경매목적물에 대한 제반정보가 기재되어 있기는 하나 이는 정보의 나열이나 평가를 위한 중간적 판단에 불과하다.

매각물건명세는 이러한 자료들을 기초로 집행법원이 정리된 판단을 종합적으로 기재한 문서이다. 따라서 매수하려는 희망자들은 집행법원에서 현황조사나 감정평가, 제반공부나 심문결과 등 그 단계까지에 수집된 모든 자료를 기초로 필요한 법률적 판단을 한 뒤에 정리한 종합적 정보인 매각물건명세서를 잘보고 참고하지 않으면 안된다.

매각물건명세서는 이중으로 경매된 경우 선행 경매절차가 정지된 때에 후행 경매절차에 따라 경매를 속행할 것인가의 표준이 된다. 또한 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 매각허가에 대한 이의사유가 되고 매각허가 결정에 대한 즉시 항고사유가 된다.

그러나 유감스럽게도 매각물건명세서에 기재된 내용을 믿었다고 하더라도 이는 공신력이 없다. 매각물건명세서 작성이 비록 법원의 공식적인 판단과 정보의 제공이라고 하더라도 이를 믿었다 하여 보호를 받을 수 없다는 것이다. 이는 어찌보면 법원의 무책임한 태도라고 볼 수 있으나 경매의 불확실성과 권리분석의 어려움에 비추어 볼때 잘못 판단할 수도 있어 부득이 하다고 하겠다.

매각물건명세서는 매 매각기일 1주 전까지 작성하여 그 원본을 경매기록에 가철하여야 하고, 이 경우 다른 문서의 내용을 인용하는 방법(예컨대, 현황조사보고서 기재와 같음)으로 작성하여서는 아니 된다.

매각물건명세서에는 최저매각가격과 함께 매각목적물의 감정평가액을 표시하여야 하며, 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서의 사본은 일괄 편철하여 매각기일 1주 전까지 사건별·기일별로 구분한 후 집행과 사무실 등에 비치하여 매수희망자가 손쉽게 열람할 수 있게 하여야 한다.

매각물건명세서의 사본을 비치한 이후에 그 기재 내용을 정정·변경하는 경우에 판사는 정정·변경된 부분에 날인하고 비고란에 “200○.○.○. 정정·변경”이라고 적는다. 권리관계의 변동이 발생하여 매각물건명세서를 재작성하는 때에는 기존의 매각물건명세서에 “200○.○.○. 변경 전”, 재작성된 매각물건명세서에 “200○.○.○. 변경 후”라고 적는다.

매각물건명세서의 정정·변경이 그 사본을 비치한 이후에 이루어진 경우에 정정·변경된 내용이 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항(예컨대, 대항력 있는 임차인의 추가)이면 매각기일을 변경하여야 한다. 그러나 정정·변경이 매각물건명세서의 사본을 비치하기 전에 이루어져 당초 통지·공고된 매각기일에 매각을 실시하는 경우에도 집행관은 매각기일에 매각을 실시하기 전에 그 정정·변경된 내용을 고지하여야 한다.
이와같이 매각물건명세서는 매우 중요한 자료이고 매수에 참가하는 사람들에게는 가장 중요한 정보이지만 이것만 100% 신뢰했다가는 낭패를 당할 수도 있음에 주의해야 한다.

김학환박사 (법학박사, 대한공인중개사협회 연구소장)
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