• [부동산] 임차인의 명도의무(매수인과 계약)

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.01.29 10:11:04
  • 조회: 1328
매도인 갑은 매수인 을과 다세대주택(8세대) 전부에 대하여 매매계약을 체결하고 당일 계약금을 지급하고 중도금은 1개월 후에 지급하며, 잔금은 매수인이 전세를 놓아 처리하기로 하였다.

잔금처리에 관하여 특약으로 “잔금처리 기간중 발생되는 전세금은 잔금으로 처리하여 매도인이 가져가고 잔금에서 공제한다”고 규정하였다.

매도인 갑은 매매계약이 체결 후 중도금을 받은 상태에서 매수인으로 하여금 상기 부동산의 옥탑에 거주하게 하면서 각 세대의 키를 맡기어 매수인 을로 하여금 임대차계약을 체결케 하였다. 이에 따라 임차인 병은 매수인 을과 1층의 1세대에 대하여 보증금 5천만원에 임대차계약을 체결하여 보증금을 지급한 후 주민등록전입신고를 하여 거주하여 왔다.

한편 매수인 을은 중도금 지급 후 잔금을 지급하지 못하였으며, 갑으로부터 수차례 이행을 최고 받았다. 그 후 갑은 을에게 매매계약을 해제한다는 내용증명우편을 발송하였으며, 임차인 병에게도 점유 부분을 명도해 달라는 내용증명을 발송하였다.

이와 같은 거래실무에서 종종 발생하는 문제이기도 하다. 통상적으로 건물에 대한 매매계약이 체결 된 후에 매도인의 위임 하에 매수인이 임차인과 임대차계약을 체결하고 있다. 매수인 앞으로 등기가 이전되기 전이라도 임차인은 매매계약서만을 믿고 임대차계약을 체결하는 것이다.

그러나 매수인이 만약 매도인에게 계약대금을 이행기에 이행하지 않아 매도인으로부터 매매계약을 해제 당하게 되면 임차인은 곤란한 입장에 빠지게 된다. 경우에 따라서는 매도인과 매수인이 공모하여 최대한의 융자금과 보증금을 빼내고 고의적으로 경매에 들어가도록 하여 부당한 이득을 취하는 사례도 있다.

매매계약을 체결 한 후 그 잔금 지급 기일까지 사이에 이에 대한 매도인이 임대차계약체결권한을 매수인에게 주었다고 하더라도 매수인에게 그와 같은 임대차계약체결 권한을 부여한 것은 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것으로 본다.

해제조건부로 전세권한을 부여받은 매수인이 임차인과의 임대차계약을 체결한 경우 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제되면 해제조건이 성취되어 그때부터 매수인은 임대차계약을 체결할 권한이 없는 자로 된다.

따라서 이와 같은 매수인과의 사이에서 임대차계약을 체결한 임차인은 매도인에 대한 관계에서는 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인이 만약 임차인을 상대로 명도청구를 하면 매도인에게 대항할 수 없다.

이러한 법리는 설령 임차인이 건물에 입주하고 주민등록전입신고까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지라고 할 것이다.

따라서 매수인과 임대차계약을 체결할 때는 매도인의 매매계약을 해제할 경우 매도인도 책임을 지도록 하는 조치를 취해놓도록 하여야 안전하다.

김학환박사 (법학박사, 대한공인중개사협회 연구소장)
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