• [부동산] ‘부동산’ 알고 삽시다! - 특별수선충당금

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.01.11 10:59:45
  • 조회: 1821
특별수선충당금이란 공동주택의 주요 시설물의 노후화 또는 기능저하시 이를 교체·보수하기 위하여 관리주체가 관리비와 구분하여 입주자로부터 징수·적립하여야 되는 비용을 말한다.

특별수선충당금의 의무적립 대상은 300세대 이상, 중앙집중난방방식, 승강기가 설치된 공동주택이다. 특별수선충당금은 공동주택의 사용검사 후 1년이 경과한 날로부터 장기수선계획에 의해 매월 적립하여야 하며, 장기수선계획이 수립되지 않은 경우에는 관리규약으로 정한다.

특별수선충당금은 입주자가 부담하는 것이 원칙이다. 그러나 아직 분양되지 아니한 공동주택에 대한 특별수선충당금은 사업주체가 이를 부담하여야 한다.

특별수선충당금은 관리주체가 관리비와 구분하여 부과·징수하고, 입주자대표명의로 입주자대표회의가 지정하는 금용기관에 예치하여 별도로 관리하여야 한다. 그러나 상당수의 공동주택이 장기수선계획조차 수립하지 않고 있는 것이 현실이다. 또한 수립된 경우라도 특별수선충당금을 임의적으로 사용하고 있는 경우도 적지 않다. 따라서 장기수선계획의 수립의무와 그 사용범위에 관해 강행성을 부여해 특별수선충당금이 바르게 이용될 수 있도록 유도하는 것이 바람직하다.

관리주체가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 특별수선충당금의 체납이 있을 때는 국세 또는 체납처분의 예에 따라 강제징수할 수 있다.

특별수선충당금의 산정기준은 현행 공동주택관리령에 의하면 장기수선계획이 수립된 경우는 장기수선계획에 의거해 부과하며, “장기수선계획이 수립되지 않은 경우 제15조제 1항(일반관리비), 5항(승강기 유지비) 내지 8항(수선유지비)에 정한 비목의 월별금액을 합한 금액의 3/100∼20/100 이하로 하되 특별수선충당금을 사용해 대체해야 할 시설의 내구연한을 감안해 관리규약으로 정한다”라고 규정되어 있다.

특별수선충당금의 부담자는 입주자로 되어 있어, 전세(임대차)나 경매로 인한 소유권취득시 누가 부담하여야 하는가를 둘러싸고 분쟁이 발생하는 경우도 적지 않다. 그러나 여기서 입주자란 소유자를 말하기 때문에 전세권자나 임차인은 부담의무가 없다고 해석된다.
경매로 인한 매수인은 소유권취득시부터 부담하는 것이 원칙이다. 그러나 이 경우 전소유자의 특별수선충당금이 연체된 경우가 대부분이므로 실무에서는 매수인에게 부과하는 경우가 많다. 입법론적으로는 특별수선충당금의 최우선변제권을 인정하거나 매수인의 부담으로 한다는 법적 근거를 마련하는 것이 바람직하다.

주택건설촉진법을 개정하여 대체할 주택법(현재 국회 의안계류중)에서는 제51조(장기수선충당금의 적립)에서 “관리주체는 장기수선계획에 의하여 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.”라고 규정하고 있다.
또한 주택법 제51조는 공동주택의 주요시설의 범위, 교체·보수시기 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정하고, 장기수선충당금의 요율·산정방법·적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 하고 있다.

김학환박사 (법학박사, 대한공인중개사협회 연구소장)
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