• [부동산] ‘부동산’ 알고 삽시다! - 명의대여자의 책임

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 03.01.07 13:27:00
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공인중개사 자격 소지자가 과다배출 되다보니 공인중개사 자격증 또는 중개사무소 개설 등록증을 대여하는 사례도 적지 않은 것이 현실이다. 자격증을 다른 사람에게 양도 또는 대여하거나 부정하게 사용한 경우에는 공인중개사 자격이 취소되며, 등록증을 다른 사람에게 양도 또는 대여한 경우에는 등록이 취소된다.

그러나 이러한 불이익을 받는 외에도 명의대여자는 명의를 빌린 자가 행한 불법행위에 대하여 손해배상책임을 진다. 타인에게 어떤 사업에 관하여 자기의 명의를 사용할 것을 허용한 경우에 그 사업이 내부관계에 있어서는 타인의 사업이고 명의자의 고용인이 아니라고 하더라도, 외부에 대한 관계에 있어서는 그 사업이 명의자의 사업이고 또 그 타인은 명의자의 종업원임을 표명한 것과 다름이 없다.

명의사용을 허가받은 사람이 업무수행을 함에 있어 고의 또는 과실로 다른 사람에게 손해를 끼쳤다면 명의사용을 허락한 사람은 민법 제756조에 의하여 그 손해를 배상할 책임이 있다.
한편 명의대여의 경우에 민법 제756조가 규정하고 있는 사용자책임의 요건으로서의 사용관계에 있느냐의 여부는 실제적으로 지휘·감독해야 할 지위에 있느냐의 여부를 기준으로 결정하여야 한다는 것이 판례의 입장이다.

공인중개사 갑은 명의를 을에게 빌려주고 그 대가로 매월 소정의 금원을 받았다. 그런데 명의를 빌린 을은 병 소유의 아파트에 대하여 병으로부터 위임받은 사실이 전혀 없음에도 불구하고 매수의뢰를 한 정에게 우선 자신이 계약금 5천만원을 지급하여 정을 대리하여 매매계약을 체결하여 주겠다고 기망하였다.

이에 속은 정은 을을 믿고 병과 정 사이에 매매계약이 체결된 것으로 믿고 을에게 계약금 5천만원을 지급하였으며 을이 직접 병에게 전달하여 주겠다고 하면서 중도금 명목으로 1억5천만원을 다시 지급받았다. 을은 결국 합계 2억원을 받아 편취하여 정에게 손해를 발생시켰다.
이 경우 명의를 빌려준 갑은 동업관계로서 중개사무소에 나와서 같이 일한 적도 없이 순수하게 명의만 대여하였다. 또한 갑은 을을 실제로 지휘·감독한 사실도 없고 실제로 자신의 부동산중개업을 한 것이 아니라 을 자신의 영업을 한 것에 불과하다.

그러나 객관적으로 볼 때는 갑은 을을 지휘·감독해야 할 지위에 있는 사용자와 피용자의 관계에 있다고 하지 않을 수 없다. 따라서 민법 제756조에 의하여 갑은 을의 불법행위에 대하여 사용자로서 책임을 지며, 을도 불법행위자로서 갑과 연대하여 책임을 진다.
소비자 입장에서도 자격이나 등록 대여 등의 의심이 있는 경우에는 중개의뢰를 하지 말아야 한다. 공인중개사 자격이 없는 자가 대여를 받아 영업을 하는 경우에는 불법행위가 행하여질 소지가 많기 때문에 소비자가 피해를 받고 사후적으로 구제를 받기도 쉽지 않다.

김학환 박사 (법학박사, 대한공인중계사협회 연구소장)
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