• [부동산] 경매시 주택임차인의 배당요구

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 02.12.24 10:03:23
  • 조회: 1299
경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다. 종전 민사소송법에서는 낙착기일(매각결정기일)까지 배당요구를 할 수 있었으나 경매절차의 안정을 위해 배당요구를 할 수 있는 시기를 매각기일까지로 제한한 것이다.

즉 매수참가를 희망하는 사람이 매수신고 전에 권리의 인수 여부를 판단할 수 있고 또한 법원으로서도 매각기일 전에 무잉여 여부를 판단할 수 있도록 함으로써 매각절차의 불안정을 해소하기 위하여 배당요구의 종기를 정하도록 한 것이다. 배당요구 기간을 실질적으로 보장하기 위해서는 배당요구의 종기결정 및 공고를 조속히 시행할 필요가 있으므로, 배당요구의 종기결정은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 한다.

통상은 경매개시결정과 동시에 내부적으로는 미리 배당요구의 종기를 결정해 놓은 다음 압류의 효력이 생긴 것을 확인한 뒤에 즉시 배당요구의 종기를 결정하고 이를 공고, 고지하며 채권을 신고하도록 최고하여야 한다. 감정평가와 현황조사가 완료되어 매각물건명세서가 작성될 수 있는 시점을 대략 계산하여 그 이후로 배당요구의 종기를 지정하면 된다. 배당요구의 종기는 통상 첫 매각기일의 1월 이내로 정하는 것이 실무예이다.

다만 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 제한함으로 인하여 채권자들의 배당절차 참여가 실질적으로 봉쇄되는 결과에까지 이르러서는 아니 될 것이므로 배당요구의 종기를 채권자들이 널리 알 수 있도록 하기 위하여, 법원은 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하여야 하며, 그 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 한다.

저당권. 압류채권. 가압류채권에 대항할 수 있는 최선순위 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하지만 전세권자가 민사집행법 88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다(민사집행법 제91조 3항, 4항). 이처럼 최우선순위의 전세권자에게는 ‘매수인에 의한 전세권의 인수’와 ‘배당요구’의 선택권을 부여하고 그 전세권자에게는 배당요구의 종기를 고지하여 그 기간 안에 선택권을 행사할 수 있는 기회를 보장할 필요가 있으므로, 법원은 배당요구의 종기를 공고하는 외에 최우선순위의 전세권자에게 이를 고지하여야 한다.

또한 동법 88조 1항의 채권자는 배당요구를 하여야만 배당받을 수 있으므로, 이들에게 배당에 참여할 수 있는 공평한 기회를 보장하기 위하여 법원은 매각절차 진행과정에서 알게 된 위 채권자에게도 배당요구의 종기를 고지하여 주어야 한다(동법 제84조 제2항).
따라서 우선변제를 받거나 최우선변제를 받을 수 있는 주택임차인이라고 하더라도 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외됨에 유의하여야 한다. 물론 선순위로 대항요건을 갖춰 매수인에게 대항할 수 있는 임차인은 배당요구를 하지 않더라도 보증금을 인수시킬 수 있다.

한편 배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전으로 정하여야 하지만 적어도 감정평가와 현황조사가 완료되어 매각물건명세서가 작성될 수 있게 된 시점 이후로 하여야 한다. 그런데 특별한 경우에는 감정평가나 현황조사가 예상보다 늦어지는 경우도 있을 수 있고, 촉탁이나 통보과정에서 절차가 누락되거나 지연되는 경우도 있을 것이며, 절차상 하자로 인하여 다시 절차를 밟아야 할 경우도 생길 수 있다. 이와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 법원은 배당요구의 종기를 연기할 수도 있다(동법 제84조 제6항).
배당요구의 종기를 채권자 등의 이해관계에 커다란 영향을 미치므로 특별한 사정이 없는 한 함부로 연기하여서는 아니 된다.
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