• [부동산] 잔금지급일의 등기부등본확인

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  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 02.12.16 10:04:34
  • 조회: 1780
갑은 중개업자의 중개로 2002년 3월4일에 을 소유인 모 빌라를 전세금 2,500만원, 전세기간 2년으로 하여 전세계약을 체결하였다. 계약당일 계약금 100만원을 지급하고 잔금 2400만원은 인도일인 2002년 3월10일에 지급하기로 약정하였다. 이에 따라 임차인 갑은 동년 3월16일에 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아 입주하였다.

그런데 계약 당시 이 빌라에는 주택은행이 1번 근저당권(채권최고액 910만원)을 가지고 있고, 수산업협동조합이 2번 근저당권(채권최고액 1,690만원)을 갖고 있었다. 중개업자는 이러한 권리관계를 등기부등본상 확인하고 임대인에게 실채무액을 확인한 결과 주택은행 700만원, 수산업협동조합 350만원만 채무액이 존재한다고 설명하였다.

그러나 이 빌라에는 임차인이 잔금 2,400만원을 지급하기 전인 3월5일에 이미 농협에서 1,100만원에 가압류가 되었고, 그 후에도 추가로 5건의 가압류가 추가되었다. 임대인은 그 후 금융, 사기 등 블랙리스트에 올라 행방불명이 되어버렸다.

중개업자는 계약체결 당시의 등기부등본에 의하여 권리관계를 설명하고 중개대상물확인설명서에도 이를 기재하여 교부하였으나, 잔금지급일인 3월10일이 일요일이었기 때문에 그 당시에는 등기부등본을 확인할 수 있는 방법이 없어 추가로 가압류 등이 들어온 것은 미처 설명해주지 못하였다.
임차인이 입주한지 약 1년이 지난 후 빌라는 결국 경매가 진행되었다. 임차인은 소액임차인으로서 1,600만원은 배당을 받았으나 나머지 금액을 배당받지 못하자 중개업자의 과실을 물어 손해배상청구를 하였다.

임차인은 만약 중개업자가 중개를 하면서 진금지급일에 부동산등기부등본을 발급받아 가압류 된 것을 확인시켜주었다면 나머지 잔금을 내고 입주하지 않았을 것이라고 주장하였다.
그런데 사실 휴일에는 등기부등본을 발급받아 권리관계를 확인하기가 어렵다. 또한 중개업자의 확인설명의무는 원칙적으로 계약체결시까지이며 계약체결 후의 권리변동에 관한 사항에는 미치지 않는다. 따라서 계약체결 후의 거래당사자의 불이행 문제나 권리변동에 대해서는 확인설명의무가 없다.

그러나 계약체결 후 잔금지급시까지에도 이와같이 권리관계의 변동이 초래되는 경우도 적지 않으므로 이에 대한 주의를 환기하고 잔금일을 미루거나하는 조치를 취하여야 한다. 그리고 최근에는 휴일에도 온라인으로 등기부등본을 열람하여 권리내용을 조회할 수 있기 때문에 확인도 가능하다.
이러한 사정이 고려된다면 향후는 잔금일의 등기부등본등의 확인은 중개업자의 주의의무의 하나로 인정되게 될 것이다.

이 사건은 결국 임차인 자신의 과실도 감안하여 법원의 조정에 의하여 종결되었으므로 판결에는 이르지 않았으나 만약 판결로 갔다면 중개업자에게 유리한 결과를 기대하기 어렵다.
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