• [부동산] 중개대상물 확인·설명과 누수

    이 게시글을 알리기 tweet

  • 글쓴이 : 김학환 박사
  • 02.10.29 11:09:15
  • 조회: 1320
중개대상물확인·설명의무제도는 부동산중개업자의 역할과 기능에 대하여 전문성을 부여하는 대신 적극적 의무와 책임을 강조하고 있는 양 측면이 있다.
그러나 확인·설명할 의무사항이 다소 불명확한 기준으로 되어 있음으로 인하여 거래당사자 상호간에서도 계약 체결 후 분쟁의 소지가 있는 것은 물론 이를 확인·설명하고 중개대상물확인·설명서를 작성하여 교부한 중개의뢰인(고객)과 공인중개사와의 사이에서도 분쟁이 발생한다.

여러가지 유형이 있지만 특히 건물인 경우에는 벽면상태 및 도색 등에 관하여 확인·설명하도록 되어 있다. 우선 벽면상태에 관해서는 외벽상태를 조사하여 깨끗한지, 보통인지, 도색을 필요로 하는지, 해당사항이 없는지를 체크한다. 내벽의 상태는 조사하여 깨끗한지 보통인지 도색을 필요로 하는지 해당사항이 없는지 표시한다.

또한 벽면의 균열부분과 누수부분을 조사하여 있음과 없음에 체크하여야 한다. 그런데 특히 이 부분에 대한 확인·설명 및 기재를 둘러싸고 많은 분쟁이 발생할 가능성이 있다. 이 중에서 누수는 지붕이나 지하실의 부분이 문제되는 경우가 많다.
사실 누수 부분은 누수의 흔적이 남아 있어 중개업자가 이를 육안으로도 판명할 수 있도록 되어 있는 경우를 제외하고는 중개업자로서도 잘 알 수 없는 일이다. 만약 누수의 흔적이 남지 않도록 매도의뢰인이나 임대의뢰인이 실제 수선은 하지 않은채 도배를 다시 하여 위장해 놓은 경우에는 알 수 없다. 또한 평소에는 누수가 되지 않더라도 여름철에 비가 많이 내려 누수가 되는 경우도 있는 바, 이런 경우 중개업자로서는 누수의 가능성을 알 수도 없다.

사실 중개업자에게 중개대상물확인·설명 의무가 있다고 하더라도 여기에는 한계가 있는 것이다.
만약 중개업자로서 특별히 알고 있는 사항이 아니면 토목 또는 건축분야의 전문가가 아닌 한 숨겨진 누수부분 등은 아무리 조사를 해보아도 잘 알지 못하는 것이기 때문이다. 그럼에도 불구하고 누수와 같은 사항까지도 모두 책임지라고 한다면 사실상 중개를 하기가 어렵고 이는 중개업자에게 무과실책임을 부담시키는 것과 다를바 없다.

따라서 중개업자로서는 중개대상물확인·설명서 작성을 위해서는 확인설명서의 작성을 위하여 부동산중개업법 제17조 제2항에 의한 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 자료를 요구할 수 있도록 되어 있는 규정을 적극 활용하여야 한다.
중개업자는 먼저 자료요청서를 보내서 당해 중개대상물에 대한 자료를 교부받아 확인설명을 하고 매도의뢰인·임대의뢰인이 제시한 자료를 첨부하여 후일의 분쟁에 대비하고 주의의무위반에 따른 손해배상책임에 대비하여야 한다. 매도의뢰인 등에 대한 확인설명 자료요청을 할 때는 그 이유와 필요성을 조리있게 설득시키고 사실대로 작성되도록 친절하게 안내하며 정중하게 요청한다. 또한 사전에 작성요령에 대해서도 안내하여 준다.

다만 매도의뢰인 등이 교부한 확인설명요청 자료서 만에 전적으로 의존하여 확인·설명하려고 하는 것은 올바른 방법이 아니다. 중개활동을 함에 있어 현장답사는 매우 중요한 활동이다. 확인설명 요청 자료서를 기초로 중개대상물을 직접 확인하고 점검할 필요가 있다.
  • 이글은 실명인증이 완료된 회원이 작성한 글입니다.
  • 목록으로
  • 글수정
  • 글삭제
  • tweet tweet
  • 등록된 댓글이 없습니다.
글쓴이
로그인