• [법률] 중개법인의 경매업무 범위

    이 게시글을 알리기 tweet

  • 글쓴이 : 전국교차로협의회
  • 02.10.07 09:15:23
  • 조회: 910
부동산중개업법 제9조에 2에 의해 법인인 중개업자는 중개업외에 경·공매대상 부동산에 대한 권리분석이나 취득알선 행위를 할 수 있도록 하고 있다. 이 규정의 입법취지는 경매 또는 공매대상 부동산의 취득의 알선은 변호사법 위반의 소지가 있으므로 이를 법으로 규정하여 중개업자의 업무범위를 확대하기 위함이고 또한 외국 부동산서비스업체에 대한 시장개방에 적절히 대비하기 위함이다.

그러나 중개업자가 의뢰인을 대신하여 입찰장에 참가하는 등 법원에서 행하는 경매절차에 적극적으로 개입하는 행위를 하였을 경우에는 알선과 대리의 한계가 모함으로 인하여 이를 알선의 한계를 넘는 것으로 보아 변호사법 위반을 문제삼고 있어 과연 그 한계가 어디인가가 문제된다. 이에 관한 판례와 건교부의 유권해석을 보면 다음과 같다.

변호사법 제90조 제2호의 규정 취지에 비추어 보면, ‘대리’에는 본인의 위임을 받아 대리인의 이름으로 법률사건을 처리하는 법률상의 대리뿐만 아니라, 법률적 지식을 이용하는 것이 필요한 행위를 본인을 대신하여 행하거나, 법률적 지식이 없거나 부족한 본인을 위하여 사실상 사건의 처리를 주도하면서 그 외부적인 형식만 본인이 직접 행하는 것처럼 하는 등으로 대리의 형식을 취하지 않고 실질적으로 대리가 행하여지는 것과 동일한 효과를 발생시키고자 하는 경우도 당연히 포함되는 것으로 봄이 상당하다(대법원 1990. 4. 24. 선고 90도98 판결 참조).”

따라서 중개업자가 법률적 지식이 없거나 부족한 매수희망자들을 위하여 입찰을 위한 제반 절차를 사실상 주도하면서 그 외부적인 형식만 매수희망자들이 직접 입찰을 하는 것처럼 하여 실질적으로 입찰을 대리하는 행위는 변호사법 제90조 제2호 소정의 ‘대리’에 해당한다고 할 것이다.

부동산중개업법시행령 제19조의2 제2호에서 말하는 “경매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선”의 개념은 이를 ‘중개’에 있어서의 그것과 유사한 것으로 보아 의뢰인을 위하여 입찰을 대리하는 등 경매대상 부동산의 취득을 위하여 법원에서 행하는 경매절차에 구체적으로 개입하여 적극적인 활동을 하는 것까지를 포괄하는 개념으로 이해할 수는 없고, 이는 어디까지나 경매대상 부동산에 대하여 필요한 자료를 전시하고 그 권리관계나 거래 또는 이용제한사항 등 법 제17조 제1항 및 법시행령 제22조 제1항 제1호 내지 제3호 소정의 사항을 확인·설명해 주는 한편, 그 경제적 가치에 관하여 정보를 제공하고 조언하는 등의 방법으로 경매절차에 개입하지 않고 그 취득을 도와주는 것만을 의미하는 것으로 이해하여야 할 것이다.

또한 중개법인이 부동산중개업법 제9조의2에서 정한 공매부동산에 대한 권리분석이나 알선행위를 할 수 있다고 하는 것은 중개업무이외에 할 수 있는 업무를 정한 것이며 여기서 말하는 공매부동산이란 공공기관에서 강제로 행해지는 부동산 매매를 말하는 것으로서 공매범위는 다른 개별법령에 제한규정이 없다면 가능할 것이며 참고로 국·공유재산의 매각의 경우에는 국유재산법, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률, 지방재정법 등 관련법령에서 정한 규정에 따라야 할 것이라고 한다.
  • 이글은 실명인증이 완료된 회원이 작성한 글입니다.
  • 목록으로
  • 글수정
  • 글삭제
  • tweet tweet
  • 등록된 댓글이 없습니다.
글쓴이
로그인