• [부동산] 부동산 중개수수료 반환 문제

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  • 글쓴이 : 김학환
  • 02.09.10 09:29:04
  • 조회: 1846
부동산 중개수수료는 거래대상에 따라 일정요율이 정하여져 있다. 매매, 교환의 경우에는 0.2%에서 0.9%범위내에서 공인중개사와 중개의뢰인이 약정에 의하여 받도록 되어 있다.
그러나 급매물이거나 분할, 광고 등을 수반하는 경우에는 순가중개로 행하여지는 것도 적지 않다. 순가중개로 행하여지는 경우에도 중개수수료 요율의 범위내인 경우도 있지만 이를 초과하는 경우도 적지 않다. 또한 경우에 따라서는 법정수수료에 관계없이 중개의뢰인 스스로가 공인중개사의 서비스 수준에 만족하여 사례금을 지급하는 사례도 있다.

문제는 이와 같이 법정 중개수수료를 초과하여 의뢰인이 스스로 지급한 경우에 다시 초과부분을 반환청구할 수 있는가가 하는 점이다. 이에 관하여 지난 해 3월 대법원 판례는 “초과 중개료를 받은 경우 처벌은 가능하지만 중개료를 받은 자체가 무효는 아니며 중개업자가 이를 돌려줄 의무도 없다”는 판결을 내렸었다. 그러나 최근에는 이와는 상반된 판경을 하여 혼란을 초래하고 있다. 대법원 민사2부(주심 孫智烈대법관)는 한도 이상의 부동산 중개료를 지급한 金모씨가 중개업자 崔모씨를 상대로 낸 부당이득금 반환 청구소송 상고심에서 “피고 崔씨는 법정한도를 초과해 수수한 1천8백여만원을 원고 金씨에게 돌려주라”며 원고패소 판결을 내린 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

재판부는 판결문에서 “법정 한도액 이상의 중개수수료를 받지 못하도록 한 규정은 이를 위반한 부동산 중개업자에게 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하려는 취지이므로 위반행위에 대한 단순한 형사처벌만으론 법의 실효를 거두기 힘들다”면서 “관련 규정은 이를 위반할 경우 형사처벌과 함께 초과 수수료 약정부분이 무효가 되는 강행법규로 봐야 한다”고 밝혔다.
물론 이 판례는 절차상에서도 문제점이 있었다. 종전 판례를 변경하려면 대법관 전원이 참여하는 전원합의체에서 판단하여야 하나 이 판례는 이를 간과하였다.

일반적으로 사회질서에 반하는 약정에 의하여 대가를 지급한 경우 지급자는 반환청구를 할 수 있으나 스스로 불법한 원인에 지급한 경우에는 반환청구 할 수 없다. 다만, 그 경우에도 불법원인이 받은 자 즉 수익자 측에 있는 경우에는 반환청구 할 수 없다. 그런데 문제는 중개수수료 초과 약정이 사회질서에 반하는 법률행위라고 볼 수 있는가 하는 점이다. 부동산중개는 전문적 서비스를 제공하고 대가를 받는 것이므로 그 약정 자체가 반사회적 행위는 아니라고 할 것이다. 또한 어떤 법률규정이 단속규정인지 효력규정인지 여부는 당해 법규의 체제, 당해 규정의 취지, 당해 행위의 사회적 비난성의 정도, 그 약정의 무효로 인하여 상대방 내지 사회전체에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다.

그러나 중개수수료는 법적으로 규제하고는 있지만 근본적으로는 서비스의 양과 질에 따라 자율적으로 결정되어야 할 문제이며 규제대상이라고 볼 수 없다. 현행 부동산중개업법은 제15조에서 제2호에서 “사례?증여 기타 어떠한 명목으로도 금품을 받는 행위”를 금지하고 있다. 이 규정은 어떤 명목이든 초과수수료 자체를 받는 행위를 금지하려는 것이지 행위의 결과로 생기는 물건의 이동까지도 금지하려는 취지는 아닌 것으로 생각된다.
따라서 금번 대법원 판결이 부동산중개업법제 15조 제2호의 금지행위를 효력규정으로 보는 것은 의문의 여지가 있다고 하지 않을 수 없다.
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  • 박은열 02.12.05 15:18:32
    금전소송에 대한 변호사 수임료도 공인중개사수수료와 같은 방법으로 하라
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