• [법률] 상가건물임대차보호법 내용과 문제점

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  • 글쓴이 : 전교협
  • 02.09.04 10:24:40
  • 조회: 1544
오는 11월 시행될 상가건물임대차보호법 시행령안의 초안이 지난 8일 발표됨에 따라 상가 임대시장에 끼칠 영향과 파장에 관심이 모아지고 있다. 지난번 중기청 조사때보다 보증금 상한액이 서울에선 올라가고 수도권에선 내려갔다. 처벌규정이 없어 실효성이 떨어진다는 논란은 여전이 남는다.

◇주요 내용 | 상가건물임대차보호법 적용대상은 보증금 총액이 1억6천만~9천만원인 상가다. 월세 환산율은 12%를 적용한다. 예컨대 보증금 1천만원을 주고 월세를 100만원 내고 있는 경우라면 임대료는 1천만원(보증금)+100만원(월세)×12개월÷0.12(전환율)로 계산돼 1억1천만원이 된다.

보증금 총액이 이 한도 이하인 상가세입자는 1년 단위로 최대 5년간 계약을 갱신할 수 있다. 이 법은 11월 이후 계약(혹은 재계약)하는 경우만 해당된다. 단 영업용 건물만 보호받는다. 동창회 사무실등 비영리목적으로 임대한 건물은 이 법의 적용대상에서 제외된다.
이와 함께 건물주가 부도를 내는 등 건물이 강제 처분될 때 최우선 변제를 받을 수 있는 보호범위 및 액수의 범위도 나왔다. 우선 변제권을 갖는 보증금 상한선은 서울에선 4천5백만원이다. 우선 변제를 받을 수 있는 금액은 서울 1천3백50만원, 수도권 1천1백70만원, 광역시 9백만원, 기타지역 7백50만원이다.

예를 들어 서울지역 상가 세입자의 보증금 총액이 4천7백만원이라면 우선변제를 받을 대상 범위에 들어가지 않기 때문에 변제를 받을 수 없다.

◇결정 배경 | 법무부는 이날 발표한 시행령 초안대로라면 각 지역별로 전체 임차인의 80%까지 법으로 보호받을 수 있다고 설명했다. 물론 법무부는 지난달 중기청 조사 결과 발표 때에도 서울·수도권, 광역시, 기타지역 등 전국을 3대 권역으로 나눠 각 지역별로 전체 임차인의 80%까지 적용대상에 포함시킨다는 복안을 갖고 있었다.

그러나 서울·수도권의 경우 보증금 기준액을 1억4천만원으로 일률적으로 정하다보니 전체 세입자 가운데 보호받는 사람의 비율이 서울에서 80%를 밑돌고 수도권에선 80%를 웃도는 문제가 생겼다. 따라서 두 지역의 기준액을 2천만원씩 올리고 내림으로써 서울과 수도권 모두에서 80%선을 맞춘 것이다.

◇반응 및 문제점 | 그동안 법 제정을 추진해온 상가임대차보호 공동운동본부(대표 권영길)는 “정부안대로라면 상한선의 금액이 터무니없이 낮아 상당수 상가세입자들이 보호를 받을 수 없다”고 반발하고 있다. 운동본부가 올 4~7월 서울지역 1만3천5백73개 임대차 거래실태를 분석한 결과 환산시 전체 보증금 평균액수는 2억1천6백53만원으로 조사된 바 있다.
상가114 윤병한 사장은 “특히 올 상반기 임대료 인상폭은 평상시와 달리 매우 컸다”면서 “조사기간과 방법에도 다소 문제가 있다”고 지적했다. 그는 또 “오늘 하루동안에도 상가 세입자들의 문의가 수십통씩 쏟아지고 있다”면서 “정부는 80%까지 보호대상이라고 주장하고 있지만 실제로는 50%도 되지 않을 것”이라고 말했다.이와 함께 법령에 처벌조항이 빠진 것도 문제점으로 꼽히고 있다. 민주노동당 송태경 정책국장은 “처벌규정이 없다는 것은 법을 지키지 말라는 것과 다를 바 없다”면서 “법이 실효를 얻기 위해서는 하루 빨리 처벌조항이 마련돼야 한다”고 강조했다.
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