• [법률] 상가건물임대차보호법의 적용범위 단상 - 알기쉬운부동산Q&A

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  • 글쓴이 : 전교협
  • 02.09.04 10:24:09
  • 조회: 1097
상가건물임대차보호법은 당초 2003. 1. 1.부터 시행되도록 하였으나 시행되기 전의 임대료 인상 등의 부작용에 기하여 2002. 9. 1.부터 시행하는 부칙 개정안이 발의되었다. 그러나 관계기관의 확정일자 부여 등의 준비 문제로 결국 2002. 11. 1.부터 시행되는 것으로 수정 의결되었다. 그러나 이 법은 모든 상가임대차에 대하여 적용되는 것이 아니라 보증금과 월세를 일정 기준으로 산정하여 일정금액 이하의 상가임대차에 대해서 적용된다. 현재 정부는 갤럽의 조사를 바탕으로 서울의 경우 1억6천만원을 기준으로 하고 있다. 그러나 이 기준은 공청회를 거쳐 최종기준이 확정된다.

정부와 갤럽, 상공회의소 등의 기준에 의하면 서울의 80%에 해당하는 임차인이 대상으로 된다고 한다. 그러나 민주노동당과 참여연대는 이 기준에 의할 경우 서울지역 상가 세입자의 37% 및 경기지역은 53%가 법 적용 대상에 제외될 것이라고 주장한다. 어느 쪽의 주장이 정확한 것인지는 알 수 없으나 나름대로는 객관적 기준에 의한 조사발표라고 생각한다. 따라서 어느 쪽 주장을 신뢰하여야할지 난감하다.

1억6천만원이면 월세 보증금 전환율을 12%으로 하는 경우 보증금 4천만원에 월세120만원에 해당한다. 그러나 과연 이 기준에 의할 경우 임차인의 80%가 해당될 것인가 하는 점에는 의문도 없지 않다.

법적용의 대상이 되는 기준은 한 번 정해지면 소액보증금의 범위를 사정에 따라 변경하는 것과 같이 물가 등에 연동하여 매년 변경하는 것은 곤란하다. 따라서 처음부터 범위를 잘 획정하여야 한다.

현재 논의되는 적용범위의 기준은 다소 확대하는 것이 바람직하다고 본다. 특히 임차인들이 존속기간보장도 문제가 있지만 새로운 임대인에 대하여 대항력을 주장할 수 없어 피해를 보는 사례가 크다는 점을 감안하고 이법에서 시설비 및 권리금에 대한 보호가 제외된 점을 고려할 필요가 있기 때문이다.

상가건물임대차보호법은 이 법의 적용범위에 해당하느냐 하는 여부가 크게 보면 2가지 측면에서 문제될 수 있다.

첫째, 임대인에 대한 대항력을 주장할 수 있는 부분 및 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 부분이다. 둘째, 일정한 금액 이하의 보증금에 해당하는 임차인에 대한 우선 변제를 주장할 수 있는 부분이다.

둘째의 경우 현재 논의되는 바로는 소액임차인의 기준은 보증금이 서울은 4천5백만원 이하, 과밀억제권역은 3천9 백만원 이하, 광역시 3천만원 이하, 기타 지역은 2천만원 이하이며, 이 중에서 7백50만원(기타지역)에서 최고 1천3백50만원(서울)까지가 최우선 변제를 받는 기준이다. 그러나 이 법은 시행후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 대항력, 보증금의 우선 변제, 최우선 변제에 관한 사항은 이 법 시행 후에 체결되는 임대차에 대해서도 적용된다. 즉 임차인의 계약갱신요구권만 배제된다.

대항력 등이 기존의 존속중인 임대차에도 적용되기 때문에 어느 정도 기존의 임대차도 보호될 수 있으나, 이는 다시 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 임대차는 그 효력이 없다고 하여 기득권자를 보호하기 때문에 사실상 기존 임대차에는 이 법 적용이 상당부분 배제되는 것과 다름없다.
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