• [부동산] 토지시장 안정대책과 토지거래허가제 - 알기쉬운 부동산Q&A

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  • 글쓴이 : 전교협
  • 02.09.04 10:23:17
  • 조회: 1591
정부에서는 부동산안정대책의 일환으로 최근 개발사업 추진으로 토지거래가 증가하고 있는 천안 및 아산 신도시 인근지역을 토지거래 허가구역으로 지정하였다. 2002. 4월에 천안시 백석동·불당동·쌍용동 등 3개 동과 아산시 배방면·탕정면·음봉면중 11개리를 허가구역으로 기 지정하였으나 이번에 다시 천안시(13개동 전체·성거읍·목천면)와 아산 신도시 배후지역(배방면·탕정면·음봉면 전체)을 추가로 허가구역으로 지정하였다.

또한 토지허가구역내의 녹지지역에 대해서는 소규모 토지일 경우에도 거래를 허가받도록 하여 토지거래 허가대상을 강화하였다. 또 최근에는 서울의 개발제한구역에서 해제되는 지역에서 토지가격이 급격하게 상승함에 따라 역시 토지거래허가구역으로 지정해야 한다는 여론이 높다.

토지거래허가제도는 현행 국토이용관리법 제21조의 2를 근거로 한 것이다. 건설교통부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해서는 5년이내의 기간을 정하여 토지의 거래계약허가구역을 지정할 수 있다.

허가를 받는 대상은 용도지역별로 일정 면적 이상의 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다)을 체결하고자 하는 경우이며, 거래 당사자는 공동으로 허가를 신청하여 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다.

토지거래허가구역내의 토지에 대해서는 미리 허가를 받지 않고 계약을 체결하면 그 계약은 유동적 무효로 된다. 즉 불허가가 되거나 당사자가 합의 해제하면 그 계약은 무효로 확정되나 허가가 나오면 계약시에 소급하여 유효로 확정된다.

그러나 유동적 무효 상태에서는 계약의 효력이 발생하지 않기 때문에 계약상의 이행청구권이나 채무불이행을 이유로 하는 계약해제권은 없다.

즉 매수인이 약속한 이행기에 중도금을 지급하지 않았다고 하더라도 매도인은 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 없다.

또한 계약이 무효라고 하더라도 매도인이나 매수인은 이미 지급한 계약금 등의 매매대금을 부당이득을 이유로 반환청구할 수 없다. 반환청구는 이 계약이 확정적으로 무효가 된 경우에 가능하다. 토지거래 허가를 받아야 하는 것은 토지에 국한되는 것이므로 허가구역내의 토지와 건물을 일체로서 거래하는 경우에도 건물의 매매계약에 대해서는 허가를 받을 필요가 없다.

한편 토지거래허가구역으로 한번 지정되었다고 하더라도 다시 해제되거나, 해제된 지역이 다시 토지거래허가구역으로 지정되는 경우도 있다. 이 경우 토지거래허가를 받아야 하는지 여부가 문제될 수 있다. 토지거래허가구역으로 지정된 토지를 허가를 받지 않고 계약을 체결하였으나 그 후 허가구역에서 해제된 경우에는 그 계약은 자동적으로 유효하게 되며 허가를 받지 않아도 된다. 이 상태에서 재차 허가구역으로 지정되었다고 하더라도 다시 허가를 받아야 되는 것은 아니다.
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