• [부동산] 토지거래와 환경문제 - 알기쉬운 부동산Q&A

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  • 글쓴이 : 전교협
  • 02.06.25 08:45:09
  • 조회: 1443
인간은 누구나 깨끗한 환경에서 건강하고 쾌적한 생활을 누릴 수 있는 권리를 가지고 있다. 부동산거래시에도 환경문제는 이제 중요한 요소를 차지하고 있다. 특히 부동산을 개발하더라도 친환경적 개발이 행하여져야 할 것이라는 문제는 오래전부터 제기된 문제이다.
부동산을 취득하여 일정한 목적으로 이용하고자 하는 경우 환경관련법규의 적법여부도 면밀히 검토하지 않으면 안된다. 환경의 유지보전이라는 측면에서도 다양한 공법상의 제한을 가하고 있기 때문이다.

향후 시행될 국토이용 및 계획에 관한 법률에서도 이런 문제에 초점을 맞추어 규정하고 있다.

개발행위 허가제는 건축물의 건축, 토지의 형질변경 등을 하는 경우에는 허가를 받도록 하는 것으로, 현재는 도시지역에 한정되어 실시되고 있다. 그러나 앞으로는 도시지역이 아닌 곳에서도 이를 확대하여 적용하되 특히 주변경관이나 환경에 어울리지 아니하는 경우에는 불허가처분을 할 수 있도록 하고, 일정규모 이상의 개발행위는 시장·군수가 허가를 하기 전에 도시계획위원회의 심의를 거치도록 하고 있다. 허가의 기준으로서 “주변환경 또는 경관과 조화를 이룰 것”으로 요건으로 규정하고 있다.

2002. 1. 1.부터 시행되는 토양환경보전법에 따르면 토양오염유발시설이 설치된 부지의 거래시에는 거래당사자가 토지의 토양오염여부를 사전에 정밀 조사하여 오염에 대한 책임을 명확히 하고 있다.

오염에 대한 책임을 지는 자는 토양오염 발생 당시 토양오염의 원인이 된 토양오염 유발시설을 소유·점유 또는 운영하거나 토양오염 시설을 양수·합병·상속 등 그 밖의 사유로 오염원인인자의 권리 의무를 포괄적으로 승계한 자, 민사소송법에 의한 경매, 파산법에 의한 환가, 국세징수법 등에 의한 압류재산의 매각 등의 절차에 따라 토양오염 유발시설을 인수한 자이다.

따라서 오염된 부지를 토양환경평가를 하지 아니하고 양수한 경우, 오염에 대한 법적 책임을 면할 수 없게 된다. 즉 토양환경평가는 토지 취득자들이 토양오염 사실에 대한 무과실을 입증할 수 있는 수단이 된다.
여기서 오염자가 부담하는 법적 책임이란 환경법상의 책임(행정당국의 정화명령을 이행할 책임)은 물론 일반 사법상의 책임(오염으로 피해를 입은 자의 신청에 의하여 오염을 정화하고 손해를 배상할 책임)을 포함한다. 따라서 어느 토지의 토양오염이 확인되면 행정당국이나 그 토양오염으로 인한 피해자는 누가 실제로 토양오염을 야기하였는지를 따질 필요없이 곧바로 현재의 토지소유자를 상대로 책임을 물을 수 있게 된다. 오염된 부지의 정화(복원)에는 상당한 비용과 기간이 소요되므로 만일 오염된 부지라면 그렇지 아니한 토지에 비하여 토지가격이나 담보가치가 그만큼 저하될 수밖에 없을 것이다.

따라서 토지가 오염되어 있을 가능성이 있는 경우에는 이를 매수하는 경우 유의하지 않으면 부동산매매를 중개하는 경우에는 공인중개사는 이를 당사자에게 고지하여야 하며, 감정평가사가 감정평가를 할 경우에는 적정오염비용을 감정가격에 반영하여야 한다. 토지를 담보로 대출할때는 대출금산정에 있어 이를 고려하여야 하며, 토지개발 또는 주택건설에서는 오염사실을 관계당국과 토지소유자에게 알리고 필요한 적정조치를 취해야 한다.
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