• [부동산] ‘임대 5년’새 세입자에만 적용될 예정

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  • 글쓴이 : 전교협
  • 02.05.08 13:29:00
  • 조회: 3130
내년 1월1일 상가건물임대차보호법 시행을 앞두고 상가 임대료가 폭등하자 정부는 관계부처 차관급 회의를 열고 종합대책반을 꾸려 나가기로 했다.
이처럼 정부가 발벗고 나선 것은 상가세입자들의 피해가 최근 속출하고 있기 때문이다. 수입이 줄어들 것으로 판단한 건물주들이 법 시행 이전에 너도 나도 임대료를 대폭 올리고 있는 것이다. 최근 5개월간 민주노동당 ‘세입자피해자 신고센터’에 접수된 상가임차인의 피해사례만 1,500여건에 이른다. 이 법은 건물주가 과도하게 임대료를 올리는 것을 막고 영세임차인의 권리를 보호하기 위해 지난해 12월 제정됐다. 이 법이 시행되면 상가임차인은 특별한 사유가 없는 한 5년동안 점포를 비워주지 않아도 되고, 경매로 점포가 넘어가더라도 경매가격의 3분의 1 범위에서 남보다 앞서 임대보증금을 돌려받을 수 있다. 상담이나 피해신고는 국세청 ‘임대료부당인상자 신고센터’(080-333-2100)나 법무부 사이버민원실(www.moj.go.kr), 민주노동당 신고센터(02-761-1333)를 이용하면 된다.

Q: 내년부터 모든 상가임차인이 이 법의 보호를 받나.

A: 그렇지는 않다. 사업자등록이 되는 영업용 상가건물의 세입자만 보호 대상이다. 사무실 용도의 영리 법인체는 제외된다. 또 보증금이 일정액을 넘어선 경우에는 이 법의 적용을 받을 수 없다. 기준 액수는 나중에 법무부가 시행령에서 정하는데 해당 지역의 경제여건과 건물 규모를 고려해 산정한다.

Q: 이 법은 기존 상가임차인에게도 효력이 미치나.

A: 기존 세입자는 새 법이 시행되기 전 ‘확정일자’를 받아놓으면 법의 보호를 받을 수 있다. 확정일자는 관할 세무서에 사업자 등록증과 임대차계약서를 가지고 가면 받을 수 있다. 세무서는 오는 7월쯤부터 확정일자를 받을 예정이다. 이 조치만 취해놓으면 기존 세입자는 건물주가 바뀌더라도 상가건물을 비워줄 필요가 없고 최우선변제권도 갖게 된다. 그러나 ‘임대기간 5년 보장’은 내년 법 시행후 임대차계약을 맺는 새 세입자에게만 적용된다.

Q: 내년부터 1년 단위로 최대 5년간 계약을 갱신할 수 있는데, 단서 조항이 있나.

A: 그렇다. 세입자로서의 의무를 다한 때에만 ‘5년 보장’이란 혜택을 누릴 수 있다. ▲임대료를 3차례 연체했거나 ▲세입자가 건물주를 속여 계약을 한 경우 ▲세입자가 건물주 모르게 상가건물을 제3자에게 다시 세주었을 때 ▲세입자가 건물 전부 혹은 일부를 고의나 중대한 과실로 파손했을때 등은 5년보장을 받을 수 없다. 이밖에 건물주가 세입자에게 ‘상당한 보상’을 제공하고 계약갱신을 하지 않겠다고 서약하면 5년이내라도 세입자를 내보낼 수 있다.

Q: 건물주는 임대보증금을 어떻게 정하고 재계약시 얼마나 올릴 수 있나.

A: 그동안 세입자들은 건물주의 임대료 인상 요구에 속수무책이었다. 그러나 새 법은 대통령이 정하는 비율에 따라 보증금을 정하도록 하고 있다. 매년 올릴 수 있는 임대보증금 범위는 5~10% 선에서 논의되고 있다.

Q: 만약 건물주가 임대차계약서에 ‘임대기간은 3년으로 한다’고 명시했다면 어떻게 해야 하나.

A: 상가건물임대차보호법은 이처럼 상가임차인에게 불리하게 체결된 계약은 효력이 없다고 규정하고 있다. 마찬가지로 건물주 마음대로 월세 인상률을 정해 임대차계약서에 포함시켜도 이 약정은 무효가 된다.

Q: 이 법이 시행되면 상가건물에 대한 담보가치에도 변화가 있나.

A: 그렇다. 상가건물 담보가치는 33%쯤 떨어질 것으로 전문가들은 보고 있다. 내년부터는 상가건물이 경매에 넘어갈 경우 낙찰 금액의 3분의 1은 세입자에게 우선 변제해줘야 하기 때문이다. 따라서 건물주가 상가건물을 담보로 대출할 수 있는 돈도 그만큼 줄어든다.
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