• [부동산] 상속으로 다세대주택 세금 안내고 팔아

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  • 글쓴이 : 전교협
  • 02.04.18 11:37:48
  • 조회: 1445
최근 국세청이 아파트 등에 대한 기준시가를 대폭 올리면서 양도소득세에 대한 부담이 크게 늘어났다. 투자목적으로 부동산을 구입한 사람뿐 아니라 상속, 결혼 또는 부모를 모시기 위해 세대를 합치는 등의 사유로 1가구 다(多)주택이 된 사람들도 양도소득세에 대해 전보다 더 많이 신경쓰지 않을 수 없게 됐다.
상속 등으로 집을 2채 이상 갖게 된 사람들이 양도세를 감면받을 수 있는 방안을 문답풀이로 알아본다.

● 어머님이 돌아가셔서 주택 2채를 물려받았습니다. 어머님은 서울에 조그마한 단독주택을 소유한 상태에서 노년에 시골 농가를 구입, 그곳에서 생활하셨습니다. 저는 4년째 남편 명의로 된 서울의 아파트에 거주하고 있습니다. 갑자가 집이 3채가 된 셈인데요. 어떻게 하면 좋지요.
“서울에 있는 단독주택→남편소유 아파트→ 시골농가 순으로 팔면 양도소득세는 한푼도 내지 않아도 됩니다. 상속받은 2채의 주택중 보유기간이 긴 서울 집은 ‘상속받은 주택의 예외’ 규정에 해당되어 비과세가 됩니다. 현행 법령은 주택 한 채를 가지고 있던 사람이 물려받은 주택을 팔 때는 기간에 관계없이 세금을 내지 않도록 하고 있기 때문입니다. 2채 이상을 동시에 물려 받았을 때는 돌아가신 분이 오랫동안 소유했던 주택 1채에 대해 비과세 혜택을 줍니다.

따라서 서울 주택은 이 ‘상속 규정’으로 해결하면 됩니다. 남는 2채 중 서울의 남편소유 아파트는 자신이 시골농가 보유자이기도 하다는 점에 착안하면 면세받을 수 있습니다.
주택 2채를 한채는 읍·면 지역(수도권 제외)에, 다른 한채는 도시지역에 갖고 있는 1가구 2주택자가 도시지역 주택을 3년 이상 보유했다가 팔 경우 양도세를 면세해 준다는 규정이 있습니다. 마지막으로 시골농가를 양도할 때는 1세대 1주택이기 때문에 역시 양도세 부담은 없게 됩니다. 여기서 주의해야 할 점은 이 양도 순서를 바꾸면 비과세 혜택이 없어지고 상당한 세금을 내야 한다는 점입니다”


● 만약 환금성(換金性) 때문에 서울 아파트를 먼저 팔면 양도세를 어느정도 내게 되나요. 4년 소유했고, 인터넷 등을 통해 알아보니 구입때의 기준시가는 약 1억원, 지금 기준시가는 1억8천만원이라고 합니다
“결론부터 말씀드리면 양도세액은 1천3백54만원입니다. 세무서에 이 금액을 자진 납부하겠다는 절차를 밟으면 세금은 1천1백50만원으로 줄어듭니다. 여기에 주민세(세액의 10%)가 붙어 납부할 세금은 1천2백66만원이 됩니다”

● 남편과 이혼하게 됐습니다. 재산분할에 따라 남편 명의의 아파트를 제가 받게 되면 이때도 양도세를 내야 하나요.
“배우자와 이혼때 하는 재산분할은 소득세법상의 양도에 해당되지 않아 세금은 발생하지 않습니다. 그러나 위자료 성격으로 부동산을 주는 것은 다릅니다. 법원이 이혼재판에서 위자료를 지급하라고 판결했고, 위자료를 부동산으로 변제한 때에는 부동산이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세됩니다”

● 재혼을 하게 됐습니다. 저는 2000년에 산 집이 있고, 남편 될 사람은 1995년에 집을 샀다고 합니다.
“각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼으로 1세대 2주택이 된 때에는 결혼한 날로부터 2년 이내에 그 중 1주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다. 이때 처분하는 주택은 양도일을 기준으로 3년 이상 보유해야 해요. 따라서 남편 될 사람의 집을 파는 것이 절세면에서는 유리한 편이죠”

● 시골에 사시던 부모님을 모시고 살게 되어 1세대 2주택이 되었습니다.
“1세대 1주택을 소유한 사람이 역시 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속도 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 때에는 합친 날로부터 2년 이내에 1주택을 양도하면 비과세예요. 부모가 직접 농사를 지은 지 8년이 넘었다면 농지를 팔고 대도시로 이주해도 그 농지에는 양도세가 부과되지 않습니다”
경향신문 기사·사진 제공
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