• [부동산] ‘기준시가 인상뒤 양도소득세 어떻게…’ 문답풀이

    이 게시글을 알리기 tweet

  • 글쓴이 : 전교협
  • 02.04.10 14:30:37
  • 조회: 987
실거래값 적용이 유리할 수도 있어…

“변경된 기준시가에 따른 양도소득세 부과는 언제부터 적용되나요?” “기준시가 차액보다 실거래가 차액이 적은데도 기준시가에 따라 양도소득세를 내야 합니까?”
지난 4일 공동주택에 대한 기준시가가 조정된 이후 국세청 홈페이지(www.nta.go.kr)에는 양도소득세에 관한 문의가 연일 쇄도하고 있다. 과세기준일에 대한 문의부터 1가구 1주택, 1가구 2주택 및 기간에 따른 양도세 산출까지 다양하다. 그 궁금증을 지하식 세무사(02-2279-0246)의 도움말로 풀어본다.
● 아파트 잔금을 이달 말에 받기로 했는데 양도소득세를 낸다면 오른 기준시가를 적용받나요?
“양도소득세를 낼 때는 계약일이 아니라 잔금 청산일을 양도된 날로 봅니다.
따라서 4월30일이 잔금청산일이 되는 경우에는 오른 기준시가가 적용됩니다”
● 지난 2월 처음으로 아파트를 샀습니다. 당시 기준시가는 8천만원이었는데 이번에 기준시가가 1억2천만원으로 올라 불과 2개월 만에 기준시가 차액이 4천만원입니다. 3년 이상은 살아야 양도소득세가 비과세되는데 만약 3년 이내에 집을 팔게될 경우 실거래 차액이 4천만원에 못미친다고 하더라도 기준시가로 세금을 내야 합니까?
“아파트를 1년 이상 보유했다면 기준시가, 실거래가 중 한가지를 선택해 계산할 수 있습니다. 지금까지는 기준시가가 실거래가에 비해 낮았고 오름폭도 적어 기준시가로 양도세를 신고하는 것이 유리했지만 이번에 기준시가가 많이 올랐기 때문에 파는 시점에 실거래 차액이 기준시가 차액보다 적다면 실거래가로 신고해도 됩니다. 이 경우 실거래가를 증빙할 수 있는 자료를 확보해 두어야 합니다. 예를 들면 계약자간의 인감증명서가 첨부된 사실거래확인서, 빠져나간 돈을 확인할 수 있는 통장사본 등이 될 수 있지요. 이번에 기준시가가 많이 올라 앞으로 실거래가로 신고하는 게 유리할 수 있습니다.
이 때문에 기준시가 인상 전에 집을 산 사람이라면 이같은 증빙서류를 지금이라도 갖춰놓는 것이 좋습니다”
● 미등기 전매는 양도세가 많이 부과된다고 하는데 건설사 부도로 미등기 상태인 아파트에 3년째 살고 있습니다. 이 경우는 어떻게 되나요?
“미등기된 부동산은 양도시 실거래가액으로 과세하고 세율도 60%를 적용합니다. 단 건설사나 시행사 부도와 같이 법적으로 인정된 부득이한 사유가 있는 경우에는 3년 이상 보유했다면 비과세됩니다. 따라서 미등기 이유가 ‘부득이한 사유’에 해당되는지 확인해야 합니다”
● 1999년 6월에 잔금을 낸 아파트를 갖고 있습니다. 또 지난해 3월 아파트를 분양받아 내년 5월 잔금을 낸 뒤 입주할 예정입니다. 아파트와 분양권을 각각 하나씩 갖고 있는 셈이지요. 이 경우도 1가구 2주택 적용을 받습니까?
“아닙니다. 분양권도 잔금 청산일을 취득 시점으로 보기 때문에 내년 5월까지는 1가구 1주택인 셈입니다. 또 올 6월이 지나면 현재 갖고 있는 아파트를 팔더라도 1가구 1주택에 3년 이상 보유한 경우에 해당되기 때문에 양도소득세는 과세되지 않습니다”
● 2000년 10월 아파트를 샀습니다. 또 올 2월 재건축 예정 아파트를 구입했습니다. 중복 보유기간이 1년 미만일 때 비과세된다고 하는데 먼저 갖고 있던 아파트를 내년 2월까지 팔면 비과세되나요?
“그래도 세금을 내야 합니다. 내년 2월까지 판다면 중복 보유기간 1년 미만에는 해당되지만 2000년 10월 구입한 아파트의 보유기간이 3년이 안됐기 때문입니다. 먼저 취득한 아파트의 보유기간이 3년 이상이고 2번째 주택 보유기간이 1년 미만일 때, 먼저 취득한 아파트를 팔면 비과세됩니다”
● 1가구 2주택입니다. 2채 모두 구입한 지 3년이 넘었습니다. 현재 34평형에 살고 있고 27평형짜리는 재건축 추진중입니다. 올 연말쯤 재건축에 착공 예정인데 아파트가 철거되면 1가구 1주택이 되나요?
“그렇지 않습니다. 아파트가 사업승인을 얻어 철거되더라도 주택으로 보기 때문에 여전히 1가구 2주택입니다.
또 중복 보유기간이 3년을 넘었기 때문에 먼저 파는 아파트는 양도소득세가 과세됩니다”
  • 이글은 실명인증이 완료된 회원이 작성한 글입니다.
  • 목록으로
  • 글수정
  • 글삭제
  • tweet tweet
  • 등록된 댓글이 없습니다.
글쓴이
로그인