• [부동산] 권리분석의 실수(임차인들의 보증금 부담)

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  • 글쓴이 : 전교협
  • 02.01.12 09:32:13
  • 조회: 875
법원 경매로 주택을 사고자 하는 경우에는 주의하여야 할 점이 여러 가지 있다. 그 중에서도 가장 중요한 것은 권리분석이다.
경매로 산 사람(낙찰자)이 인수하는 권리가 있는지 여부에 대한 판단이 권리분석의 핵심이다. 특히 그 주택에 주택임차인들이 살고 있는 경우에는 주택임대차를 인수하게 되면 임차인들의 보증금을 경매로 산 사람이 책임져야 한다.
갑은 감정평가 및 최저입찰가가 2억3천만원인 단독주택이 경매에 나와서 여러 번 유찰되었으므로 가격이 다운되어 관심을 갖게 되었다. 무려 5번이나 유찰되어 가격이 7천만원대로 떨어졌다.
따라서 이 주택을 사기 위해 경매에 참가하려고 하다보니 왜 그동안에 안팔렸을까 하는 의문이 들었고 또 기록에는 임차인들이 3명이나 있었다.
그래서 경매를 전문으로 하는 컨설팅업체에 의뢰하여 자문을 구하였다. 그런데 이 주택은 원래 1층짜리 였는데 그 당시 1층 주택하고 대지에 근저당권이 설정되었다가 소유자가 1층짜리 주택을 헐고 그 자리에 경매에 나온 단독주택을 새로 신축한 것으로 밝혀졌다. 그런데 근저당권자가 신축한 건물에 대해서는 추가로 근저당권을 다시 설정하지 않은 상태에서 대지하고 주택을 일괄로 경매신청을 하여 일괄입찰된 것이었다.
컨설팅업체에서는 헐리기 전의 구 건물에 이미 근저당권이 선순위로 설정되어 있었기 때문에 그 후에 새로 신축된 건물에 임차한 3명의 임차인들은 모두 최초의 근저당권보다 후순위가 되므로 대항력이 없어 낙찰자로서는 대금만 지급하면 그만이며, 그 임차인들은 낙찰자에 대해서는 불법점유자들이므로 명도받는데도 아무런 문제가 없다고 하였다.
따라서 갑은 입찰기일 당일 날 다시 한번 확인을 하고, 응찰을 하여 입찰가보다 약 2천여만원 가까이 더 써내 최고가 입찰자로 결정되었다. 낙찰기일에도 아무런 이의없이 낙찰허가 결정이 났으며, 낙찰잔대금을 지급하는 날에도 혹시하고 다시 한번 자문을 구하였으나 전혀 문제가 없다고 하여 잔금을 지급하고 그 후 소유권이전등기까지도 받았다.
그러나 그 후 임차인들에게 집을 비워줄 것을 요하였으나 임차인들이 거부하였다. 따라서 갑은 법원에 건물명도를 청구하는 소를 제기하였다. 낙찰자인 갑은 임차인들이 근저당권설이후에 전입신고를 마쳤으므로 후순위 임차인들로서 낙찰자인 자신에게 대항력이 없다고 주장하였다. 그렇지만 이러한 갑의 주장은 받아들여지지 않았으며 이는 갑 나아가 컨설팅업체서 잘못 알고 있었던 것이다.
구 건물에는 근저당권이 설정되어 있었다고 하더라도 구 건물이 멸실되면 근저당권은 소멸되며 신축건물에는 효력이 미치지 않는 것이다. 비록 신축한 건물에 대해서도 근저당권자가 경매를 신청하여 이것이 법원에 의하여 받아들여졌다고 하더라도 달라지지 않는다. 대지에 대서 근저당권을 갖는 자가 지상의 건물까지 같이 경매를 청구할 수 있는 권리가 있다고 하더라도 건물에 대해서까지 근저당권의 효력이 미치는 것은 아니다. 따라서 근저당권자는 경매가 되더라도 대지에 대한 낙찰대금에서만 우선변제(배당)를 받을 수 있지 건물에 대한 낙찰대금에서는 우선변제를 받지 못한다.
결국 갑은 명도청구소송에서 패소하게 되었으며 3명의 임차인이 배당받은 부분을 제외한 나머지 보증금 약 1억원을 더 부담하게 되었다.
물론 최초의 감정가보다는 조금 싸게 사긴 하였지만 1억원을 책임질 것과 그동안 마음고생을 생각하면 후회막급이었다.
경매로 주택을 사고자 하는 경우에는 권리분석을 정확하게 하지 않으면 이와 같이 낭패를 당할 수 있음을 잊어서는 안된다.
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