• [부동산] 건물 신축과 타인명의 등기

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  • 글쓴이 : 김학환박사
  • 01.10.22 11:40:23
  • 조회: 1126
토지만 소유하고 있는 사람이 건축을 하려면 건축허가신청을 하거나 신고를 하여야 한다. 국토이용관리법에 의하여 지정된 도시지역 및 준 도시지역 안에서 건축물을 건축하거나 연면적 200제곱미터 이상이거나 3층 이상인 건축물(증축의 경우 그 증축으로 인하여 당해 건축물의 연면적이 200제곱미터 이상이 되거나 3층 이상이 되는 경우를 포함한다)을 건축하는 경우에는 허가신청서에 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. 만약 허가를 받고 허가를 받은 날부터 1년이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 허가를 취소 당한다.
다만, 허가권자는 정당한 이유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. 그러나 바닥면적의 합계가 85제곱미터이내의 증축·개축 또는 재축, 농·어업을 영위하기 위하여 필요한 소규모 주택·축사 또는 창고로서 일정 지역 및 규모의 건축물의 건축 또는 대수선, 준도시지역안에 건축하는 건축물로서 연면적이 100제곱미터 이하인 것, 기타 소규모 건축물 등은 신고만 하면 된다. 그런데 건축을 하는 경우, 경우에 따라 건축허가명의를 실제 건축주 명의로 하지 않고 타인 명의로 하는 경우가 있다.
건축허가 명의가 타인 명의로 되면 건물 완성 후에 보존등기도 원칙적으로 건축허가명의자 앞으로 하여야 한다.
실무에서는 종종 갑 소유의 토지 상에 을의 자금으로 건물을 신축하여 토지소유자 갑 명의로 건축허가를 신청하고 갑 명의로 등기하는 경우가 있다. 그러나 이런 경우는 부동산실권리자명의 등기에관한법률(이하 “부동산실명법”이라 한다)에서 금지하는 명의신탁에 해당된다고 보는 것으로 유권해석하고 있다.
부동산실명법에 의하면, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니되며(동법 제3조 제1항), 명의신탁약정은 무효로 한다고 규정하고 있다(동법 제4조 제1항).
또한 부동산실명법의 규정들을 위반하는 경우에는 명의신탁자, 명의수탁자 등은 동법 제5조(과징금), 제6조(이행강제금), 제7조(벌칙)의 규정에 의하여 과징금부과 등 제재조치를 받도록 규정하고 있다.
명의신탁자인 갑은 당해 부동산가액의 30%에 해당하는 과징금과 이행강제금(과징금 부과일로부터 1년 경과시 부동산 평가액의 10%, 다시 1년이 경과하면 20%)을 부과당하고 그 외에도 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해진다.
한편 명의수탁자인 을은 3년 이하 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해진다. 따라서 건축허가를 받을 때는 건축주 즉 장차 건물의 소유자가 될 사람 명의로 건축허가를 신청하고 보존등기를 하여야 한다.
그러나 건축주가 자기명의로 건축허가를 신청하지 않고 토지소유자 명의로 건축을 신청하는 경우에는 사실 토지매매대금을 토지소유자가 전부 지급받지 못했기 때문에 이를 담보하기 위한 수단으로 행한 것으로 볼 수 있는 경우도 있다.
따라서 이를 반드시 명의신탁으로 보아야 할 것인지에 대해서는 검토의 여지가 있다.
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